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Welche Rechte hat der Auftraggeber bei Mängeln am Bau?

Bei Mängeln darf der Bauherr bis zur Grenze der Schikane den offenen Werklohn zurückhalten.
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  • Bei Mängeln darf der Bauherr bis zur Grenze der Schikane den offenen Werklohn zurückhalten.
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Darf der Auftraggeber bei Mängeln den gesamten offenen Werklohn zurückbehalten? Wo liegt die Schikanegrenze?

Rechtsanwalt
Mag. Daniel Pichler
klärt auf:

Hat der Werkunternehmer Mängel zu verantworten, darf der Bauherr – bis zur Grenze der Schikane – den gesamten offenen Werklohn bis zum Abschluss der Sanierung zurückhalten.

Von einer Schikane ist gemäß ständiger Judikatur des Obersten Gerichtshofes stets dann auszugehen, wenn ein Missverhältnis zwischen den vom Bauherrn verfolgten Interessen an der Leistungsverweigerung und dem Interesse des Werkunternehmers an der Bezahlung des Werklohns für den mängelfreien Teil des Werkes vorliegt. Dabei ist nicht allein die Höhe der Behebungskosten entscheidend, sondern die Wichtigkeit der Behebung des Mangels, die nach den Umständen des Einzelfalls im Rahmen einer Interessenabwägung zu beurteilen ist.

Höhe der Sanierungskosten nicht entscheidend

Wie die nachstehend angeführte Entscheidung des Obersten Gerichtshof zeigt, können daher bereits sehr „geringe“ Sanierungskosten die Zurückbehaltung des gesamten offenen Werklohns rechtfertigen:

Der Kläger lieferte Glaselemente. Von der Schlussrechnung in Höhe von € 150.000,- hielt der Beklagte € 26.000,- wegen nicht behobener Mängel zurück. Der Kläger klagte daraufhin den nichtbezahlten Betrag ein. Im Gerichtsverfahren kam ein Gutachter zum Schluss, dass sich Mangelbehebungskosten auf einen Betrag in Höhe von € 1.600,-, somit auf ca. 6 Prozent des noch offenen Werklohnes belaufen.

 Der OGH wies die Klage auf Bezahlung von Werklohn ab, gab dem Standpunkt des Beklagten, dass er zur Zurückbehaltung berechtigt sei, Recht und verneinte das Vorliegen von Schikane. Er begründete dies damit, dass es keine fixe Schikanegrenze gibt und diese immer einzelfallbezogen beurteilt werden muß. 

Im vorliegenden Fall ging es dem Beklagten darum, dass ein Glaselement ausgetauscht wird, wofür spezielle Kenntnisse vorhanden sein müssen. Zudem wollte der Beklagte, dass es zu keiner optischen Beeinträchtigung der Glaswand kommt. Diese Umstände waren dem OGH genug, um bei einem Verhältnis von 94 zu 6 keine Schikane anzunehmen.


Praxistipp

Bei Mängeln darf der Bauherr bis zur Grenze der Schikane den offenen Werklohn zurückhalten. Bitte beachten Sie, dass dieses Recht bei Vereinbarung der ÖNORM B 2110 zwischen Unternehmern auf das Dreifache der Mängelbehebungskosten beschränkt ist.

Autor: Rechtsanwalt Mag. Daniel Pichler

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