12.07.2018, 12:03 Uhr

Verträge mit Bauträgern

(Foto: pixabay)

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) gilt hauptsächlich für Kaufverträge über erst zu errichtende Eigentumswohnungen, sowie Reihen- und Doppelhäuser.

Verursacht durch zahlreiche Insolvenzen im Baugewerbe soll vermieden werden, dass der Kaufpreis vorschnell, nämlich ohne genügende Gegenleistung, die in der Errichtung des Hauses oder der Wohnung besteht, ausbezahlt wird und so großer Schaden für die Käufer entstehen kann. Es geht daher um Absicherungen zugunsten der Käufer.
Die wesentlichste Absicherung besteht darin, dass der Kaufpreis nur in Teilbeträgen, entsprechend etwa dem Baufortschritt, an den Bauträger, also den Errichter des Gebäudes, ausbezahlt werden darf. Dazu ist die Bestellung eines Treuhänders – Notar oder Rechtsanwalt – erforderlich, der die notwendigen Geldüberweisungen zum richtigen Zeitpunkt und nicht vorschnell durchführt. Weiters ist ein Sachverständiger beizuziehen, der den jeweils erreichten Baufortschritt feststellt und somit „grünes Licht“ für die Überweisung der jeweiligen Kaufpreisrate gibt.

Konsumentenschutz

Das Bauträgervertragsgesetz ist ein Konsumentenschutzgesetz. Dies zeigt sich bereits an der zwingenden ratenweisen Zahlung des Kaufpreises, aber auch an anderen Details. So muss der Kaufvertrag, mit dem der Konsument ein Objekt kauft, neben dem Kaufpreis weiters enthalten: Eine genaue Beschreibung des einzelnen Objekts und der Gesamtanlage mit Plänen und Ausstattungsbeschreibungen –  wenn eine bereits bestehende Wohnung oder Reihenhaus verkauft wird, ist dies nicht notwendig), die Fälligkeit der Raten, den Zeitpunkt der Fertigstellung des gekauften Objekts und der Gesamtanlage und den Namen des Treuhänders.
Es gibt auch, neben dem allgemeinen Rücktrittsrecht, wenn eine Vertragsseite wesentlichen Verpflichtungen nicht nachkommt, ein eigenes Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Käufer nicht spätestens eine Woche vor dem Unterschriftstermin den fertigen Vertrag mit dem vorgeschriebenen Inhalt erhält.

Insolvenzrisiko

Das spezielle Problem bei Bauträgerverträgen liegt darin, wer das Insolvenzrisiko der Baufirmen trägt. Der Käufer soll dieses Risiko jedenfalls nicht tragen, darum gibt es ja das Bauträgervertragsgesetz. Festzuhalten ist dabei, dass das Käuferrisiko nur vermindert, aber nicht gänzlich ausgeschaltet werden kann.
Wenn eine Bautätigkeit ins Stocken gerät oder überhaupt eingestellt wird, entstehen sofort Mehrkosten, die durch die Ratenzahlungen nur teilweise abgefangen werden können. Durch das Gesetz wird das Risiko dem Bauträger, also dem Generalunternehmer, der sich ja schließlich die ausführenden Firmen aussucht, aufgebürdet. Wird dieser ebenfalls insolvent, bleibt das Risiko bei der Bank, die die Kosten meistens vorstreckt.
Nun finanziert zwar eine Bank nur gegen entsprechende grundbücherliche Sicherstellung mittels eines Pfandrechts, aber im Insolvenzfall ist die Bank verpflichtet, ihr Pfandrecht löschen zu lassen, damit der Käufer sein (teilfertiges) Objekt gegen den bereits von ihm teilweise bezahlten Kaufpreis erhält, aber nicht noch das Pfandrecht der Bank dazu. Diese Regelung soll die Banken dazu anhalten, die Finanzierung möglichst nur entsprechend den erbrachten Gegenleistungen zu gewähren, damit die Differenz zwischen ausbezahltem Geld und nicht erbrachten Leistungen möglichst gering ist.
Das Risiko liegt, nachdem ja der Erwerber geschützt werden soll, eindeutig bei den Banken.

Quelle: Notar Wolfgang Bäuml
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