09.10.2017, 13:46 Uhr

Mietpreise hängen oft von der Risikobereitschaft des Eigentümers ab

Wohnhäuser in Erlaa, Wien - (Foto: Photo by Dimitry Anikin on Unsplash)

Wir brauchen alle ein Dach über dem Kopf und dennoch schafft unsere Mietrechtslage zahlreiche Hürden. Zwar gilt Österreich im Allgemeinen als ein eigentumsfreundliches Land – immerhin können zwei Drittel aller Österreicher ihr Heim als ihr Eigen bezeichnen – und trotzdem zeigt sich in der Bundeshauptstadt am Immobilienmarkt mit samt der Gesetzes-Hypertrophie ein gegensätzliches Bild.


Immobilien fallen grundsätzlich unter die Kategorie der Wirtschaftsgüter, da mitunter Grundstücks-, Bau-, Kapital-, und Erhaltungs- bzw. Verbrauchskosten gedeckt werden müssen. Die Nutzung hingegen fällt unter dem Begriff eines Sozialguts. In politischen Diskussionen ist es jedoch geradezu die begriffliche Abgrenzung, die oft zu ökonomischen Fehlleitungen führt. Neben normativen Werthaltungen geht es beim Thema Wohnen immer um den Lebensmittelpunkt in dem soziale Beziehungen und Bedürfnisse zusammenfließen und somit über die Frage der Kaufkraft hinausgehen.
Doch eine sowohl-als-auch Argumentation erweist sich hier oft als schwierig. Aus diesem Grund kommt es zum Eingriff der Politik in den Wohnungsmarkt, in dem versucht wird die Miete für sämtliche Mieter unter dem Marktniveau zu halten und eine freie Mietfestsetzung im geschützten Bereich unterbindet. Gerade am Beispiel Österreich zeigt sich wie stark das heute gültige Mietrechtsgesetz über die Historie hinweg gewachsen ist.

Dabei schaffen Bestimmungen zur Anwendbarkeit oftmals mehr Verwirrung als Klarheit und sorgen für so manches Kopfzerbrechen. Dadurch hängt es oft von der Risikobereitschaft der Eigentümer ab, wie viel an Miete tatsächlich verlangt wird. In diesem Fall kommt die Wichtigkeit von Hausverwaltungen zum Tragen die als beratende Dienstleister fungieren. Gerade Miethäuser mit mehreren Parteien nehmen hier professionelle Unterstützung in Anspruch, um den Überblick im Gesetzesdschungel zu bewahren und die Interessen des Wohnungseigentümers bestmöglich vertritt.

Immobilien, wie Altbauwohnungen, die in den Vollanwendungsbereich fallen unterliegen grundsätzlich dem Richtwertgesetz aus dem Jahr 1994 und sind durch Regelungen wie Zu- und Abschläge klar eingeschränkt. Jeder Eingriff in den heimischen Immobilienmarkt führt zwangsläufig allerdings auch zu einer Verschiebung. Dies wirkt sich auf „gerechte“ Verteilung und Wohlstand aus.

Bei ideologischen Grabenkämpfen wie diesen werden dabei stets überproportional steigende Mietpreise ins Treffen gebracht. Es richtet sich zwar streng nach der Kostenmiete, doch rechtliche Grauzonen ermöglichen Umgehungsmechanismen, wodurch hohe Nachfrage und gesetzlich regulierte Mietpreise nur allzu gerne auseinander klaffen. Die stark steigende Nachfrage nach kostengünstigem Wohnraum bei einem vergleichsweise geringeren Angebot führt dabei zumeist zur Fehlallokation und schränkt auch die Flexibilität der Mieter ein. So gelten zwar auch in Wien grundsätzlich marktwirtschaftliche Parameter, das Mietrechtsgesetz (MRG) schränkt es jedoch deutlich ein, um das Mietniveau zu dämpfen.

Nur noch wenige Eigentümer bieten ihre Immobilien als unbefristetes Mietverhältnis an. Schließlich kann eine Mietzinsherabsetzung sehr teuer werden. Dabei legt eine effiziente und flächendeckende Wohnraumversorgung die Basis für persönliche Freiheit bzw. Eigenständigkeit. Angebot und Nachfrage können sich im Zuge dessen nur über den Wohnungsmarkt ausgleichen, insofern als unverfälschte Mietpreisbildung möglich ist.

Der klassischen Marktlogik zufolge sollten wir schließlich alle bereit sein für eine besonders dienliche und hochwertige Immobilie mehr bezahlen zu wollen, als für ein Objekt, das nicht unseren Wunschkriterien entspricht. Doch genau dieser Aspekt reflektiert keineswegs die Realität am Wohnungsmarkt. Erwartungshaltung und Kosten einer Wohnung korrespondieren zumeist nicht.
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