Immobilien in der Verlassenschaft – nicht immer einfach für Erben

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Auf den ersten Blick mag es positiv klingen, wenn jemand ein Haus oder eine andere Immobilie geerbt hat. Doch in der Praxis kann es für die Erben durchaus mit einigen Herausforderungen verbunden sein, wenn die Verlassenschaft auch eine oder mehrere Immobilien umfasst. Denn schon allein die Frage nach dem Wert einer Immobilie lässt sich nicht so einfach beantworten wie die nach dem Wert eines Aktiendepots oder eines Kontoguthabens.

Das wiederum hat zur Folge, dass auch die fristgerecht zu fällende Entscheidung über den Erbantritt deutlich schwieriger wird. Denn erst, wenn Klarheit über das vorhandene Vermögen und die Verbindlichkeiten des Verstorbenen besteht, haben die Erben eine belastbare Entscheidungsgrundlage für einen unbedingten oder bedingten Erbantritt beziehungsweise eine Ausschlagung des Erbes.

Wie wird der Wert einer Immobilie in Österreich ermittelt?

Für die Ermittlung des Wertes von Liegenschaften in Österreich ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) maßgeblich. Darin sind drei verschiedene Bewertungsverfahren genannt, nach denen eine Immobilienbewertung in Österreich durchgeführt werden darf. Welches Verfahren im konkreten Einzelfall zur Anwendung kommt, hängt unter anderem von der Art und von der Nutzung der Immobilie ab. So werden vermietete Objekte in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Bei Immobilien, welche selbst genutzt werden und daher keine Mieterträge abwerfen, erfolgt die Wertermittlung dagegen nach dem Sachwertverfahren. Das dritte zulässige Wertermittlungsverfahren ist das Vergleichswertverfahren.

Es ermittelt den Wert durch einen Vergleich mit Transaktionspreisen solcher Objekte, die sich in der gleichen Region befinden und dem zu bewertenden Objekt möglichst ähnlich sind. Als Datenquelle für die Transaktionspreise wird dabei die Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse verwendet. Um vorab möglichst schnell zu einer annähernden Vorstellung bezüglich des Wertes einer Immobilie zu kommen, können beispielsweise auch Tools wie der Verkehrswertrechner der Erbmanufaktur für Immobilien in Deutschland oder ähnliche Möglichkeiten genutzt werden.

Frühzeitig rechtliche und steuerliche Berater konsultieren

Die im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens zu treffenden Entscheidungen erfordern mitunter erb- und steuerrechtliche Kenntnisse, über die die meisten Privatpersonen nicht verfügen. Dazu kommt, dass sich die einschlägigen Rechtsvorschriften immer wieder ändern, sodass auch die Rechtsfolgen einzelner Entscheidungen sich im Laufe der Zeit verändern können. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, möglichst frühzeitig den Rat von Steuer- und Rechtsexperten einzuholen. Das gilt nicht nur für die Erben im Zusammenhang mit dem Verlassenschaftsverfahren, sondern für alle diejenigen, die eine optimale Gestaltung der Übertragung ihres Vermögens auf ihre Erben wünschen. So kann es beispielsweise in bestimmten Situationen steuerlich sinnvoll sein, eine Immobilie durch Schenkung an eine andere Person zu übertragen und sich im Gegenzug für den Rest seines Lebens ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht zu sichern. Bei Erbfällen in Österreich ist eine fundierte fachliche Beratung umso notwendiger, als die Erbschaft – im Unterschied etwa zu Deutschland – nicht kraft Gesetzes auf die Erben übergeht. Vielmehr muss zwingend ein gerichtliches Verlassenschaftsverfahren durchgeführt werden, im Zuge dessen der Vermögensstand der Verlassenschaft festgestellt wird und gegebenenfalls die Übereignung an die Erben erfolgt. Sind mehrere Erben vorhanden, dann sollten diese möglichst früh darüber miteinander ins Gespräch kommen, was mit einer in der Verlassenschaft befindlichen Immobilie geschehen soll. So besteht die Chance, möglichst schnell zu einer einvernehmlichen Lösung zu gelangen, die die Interessen aller Beteiligten wahrt.

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