Die Hintergründe zum Projekt "Hintermetzentaler"

Das Bauprojekt "Hintermetzentaler" sorgt in Axams für heftige Diskussionen. Wie berichtet, gibt es schwere Vorwürfe von Anrainern gegen das Vorhaben, das Baumeister Heinrich Spirk realisieren will.
Um ein objektives Bild des Bauprojektes zeichnen zu können, veröffentlichen wir seine umfangreiche Stellungnahme über die Hintergründe im Original. Beigefügt sind auch einige Detailstudien, die sowohl das Ausmaß der Bebauung als auch die Einzelheiten der geplanten Ausführung zeigen:

Stellungnahme von BM Heinrich Spirk

Im Jänner 2014 hat die Fa. BauArt Immobilien GmbH die Liegenschaft „Hintermetzentaler“ mit einer Größe von 6.125 m² gekauft, welche sich nördlich des Ziegelrohbaues von Herrn Harald Nagl und westlich des Fussballtrainingsplatzes befindet.
Zu diesem Zeitpunkt gab es bereits einen Bebauungsplan, der eine Baumassendichte von 1,8 für die gesamte Fläche ausweist. Auch ist bekannt, dass die Gemeinde Axams die Sackgasse „Hintermetzentaler“ auf unserem Grundstück bis zur Einmündung in die Landesstraße verlängern will, um eine bessere verkehrsmäßige Erschließung des Gebietes sicher zu stellen. Dafür notwendige Grundstücksabtretungen an die Gemeinde sind aber nicht kostenlos.
Nach Vorbesprechung der Rahmenbedingungen mit der Gemeinde Axams folgte eine Phase intensiver Planungen mit verschiedenen Erschließungsvarianten. Es gab Gespräche mit der Gemeinde, Besichtigungen vor Ort mit Mitgliedern des Bauausschusses und immer wieder Anpassungen unseres Projektes, kurzum: trotz intensiver Bemühungen unsererseits dauerte es vier Monate, bis wir am 19.05.2014 einen Antrag an die Gemeinde Axams um Erlassung eines Ergänzenden Bebauungsplanes stellten, so wie es die Tiroler Raumordnung vorsieht.

Der Antrag umfasst folgende Inhalte:

* Die BauArt Immobilien GmbH als Grundeigentümerin und Bauwerberin verzichtet gegenüber der Gemeinde Axams auf Ersatzansprüche für die Abtretung von ca. 700 m² Bauland und überlässt diese Fläche der Gemeinde Axams kostenlos.

* Die BauArt Immobilien GmbH finanziert den Straßenbau und die infrastrukturellen Einrichtungen in Höhe von etwa € 500.000,- auf einen Zeitraum von fünf Jahren vor.

* Im Gegenzug sollte sich die Gemeinde verpflichten, die durch die Abtretung der Straße verlorene Baumassendichte der verbleibenden Baulandfläche zuzuschlagen, somit eine Baumassendichte von 2,0 zu genehmigen und einen Bebauungsplan entsprechend unserer Planung zu beschließen.

Kein Baumasseverlust

Der Grund dafür liegt darin, dass diese Straße auch als Privatweg hätte errichtet werden können und somit die Baumasse von 1,8 bezogen auf die gesamte Grundstücksfläche von 6.125 m² gebaut hätte werden dürfen. Damit also nicht mit der Schenkung an die Gemeinde auch noch Baumasse verloren geht, war eine diesbezügliche Änderung des Bebauungsplanes notwendig. In Summe wird mit dem Projekt der Fa. BauArt also nicht mehr Baumasse erzeugt, als wenn anstatt der öffentlichen Straße eine Privatstaße auf eigenem Grund errichtet würde (wie es von der Opposition vehement gefordert wird). Die Gesamtbebauung umgelegt auf die Gesamtfläche des GSt. 630 weist eine Baumassendichte von 1,8 auf, umgelegt auf die neu geschaffenen Grundstücke eine Baumassendichte von 2,0.
Wie kann man sich den Unterschied zwischen der Baumassendichte 1,8 zu 2,0 praktisch vorstellen? Nehmen Sie zwei Häuser mit gleicher Höhe. Das eine Haus mit der Baumassendichte 1,8 hat 10 x 10 Meter und das andere Haus mit der Baumassendichte 2,0 hat 10,55 x 10,55 Meter.

Beschlüsse der Gemeinde Axams:

Dieses Ansuchen wurde am 20.05.2014 im Bau- und Raumordnungsausschuss der Gemeinde beandelt. Der Bau- und Raumordnungsausschuss der Gemeinde Axams hat der von mir beantragten Änderung der Bebauungsregeln unter Auflagen zugestimmt. Unter anderem wurde mir aufgetragen, den Beschluss des Bau- und Raumordnungsausschusses vom 10.12.2013 einzuhalten, welcher noch vor meinem Grundstückserwerb gefasst wurde. Weiters wurde ich aufgefordert, das Straßenbauprojekt umzuzeichnen, sodass auch die Grundstücke 623/1, 623/2 und 623/3 miterschlossen werden können. Darüber hinaus wurde ich gebeten, ein Hochbauprojekt für das Grundstück 630 vorzulegen.
Auf dieser Basis wurde das Projekt konkretisiert und ausgearbeitet. Da zur Absicherung der wechselseitigen Verpflichtungen zwischen der Gemeinde Axams und der BauArt Immobilien GmbH eine zivilrechtlichen Vereinbarung notwendig war und die vom Bauausschuss formulierten Forderungen von der Fa. BauArt Immobilien GmbH eingehalten waren, hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 01.12.2014 den Abschluss dieser Vereinbarung genehmigt. In Folge wurde der Vertrag auch von den Vertretern der Gemeinde unterzeichnet.

Aufwendungen der Fa. BauArt Immobilien GmbH:

Die Fa. BauArt Immobilien GmbH hat stets in Abstimmung mit der Gemeinde und dem Bauausschuss gearbeitet und unter Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen geplant und gearbeitet. Es wurde ein Teilungsplan erstellt und die Grundteilung durchgeführt, damit – wie vertraglich vereinbart – die zukünftige Verkehrsfläche an die Gemeinde übertragen werden kann. Die Kosten hierfür hat zur Gänze die Fa. BauArt getragen. Weiters sind bei der Firma BauArt Immobilien GmbH bis jetzt Projektierungsaufwendungen im Umfang von weit über 3.000 Stunden angefallen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Projektierung der zehn Wohnhäuser stehen und im Vertrauen auf die Zuhaltung der Zusagen des Bauausschusses und des Gemeinderates aufgewendet wurden.

Vorteile der Gemeinde:

Die Gemeinde hat es gut verstanden, ihre Interessen zu vertreten. Soweit mir bekannt ist, hat in Axams noch nie ein Bauträger 11% seines gewidmeten Baulandes kostenlos der Gemeinde abgetreten und dann auch noch € 500.000,- an Infrastrukturkosten vorfinanziert. Trotzdem wird von verschiedenen Seiten in manipulativer Absicht versucht, diese Vereinbarung in ein schummriges Licht zu rücken.
Es geht sogar noch weiter: Der Gemeinde wurde sogar mehrfach offen mit Amtshaftungsansprüchen gedroht und sollten damit jene Gemeinderäte eingeschüchtert werden, die das für die Gemeinde vorteilhafte Gesamtkonzept sowie das Projekt der Fa. BauArt Immobilien GmbH unterstützen und den neuen Bebauungsplan beschließen.
Die Gemeinde Axams profitiert auch bei der Errichtung der neuen Gemeindestraße davon, dass Abgrabungen und Böschungen ohne kostspielige Stützmauern auf dem verbleibenden Baugrund der Fa. BauArt errichtet werden dürfen. Alleine dadurch erspart sich die Gemeinde Kosten in Höhe von mindestens € 50.000,-.

Ergänzende Zusagen

Über die Vereinbarung hinaus, hat die Fa. BauArt Immobilien GmbH noch folgende ergänzende Zusagen gemacht:
* Insgesamt acht 4-Zimmer-Wohnungen werden an Axamer Jungfamilien zu einem sozialen Preis verkauft, wie ihn die Tiroler Wohnbauförderung zum Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages ermitteln würde.

*Es werden insgesamt mindestens 1/3 der Wohnungen an Axamer Gemeindebürger verkauft.

Falsche Behauptungen

Behauptungen, die absichtlich falsch und immer wieder geäußert werden:

* Es handelt sich beim gegenständlichen Projekt um eine stark verdichtete Bebauung oder gar um einen Stadtteil:
Die Bebauung von 6.000 m² Bauland mit 50 eher kleinen Wohnungen entspricht immer noch einer sehr lockeren Bebauung. Nur etwa ein Viertel der Fläche wird auch bebaut. In urbaner Umgebung würden auf der gleichen Fläche etwa 80 Wohnungen errichtet und in Zentrumslagen ca. 140 Wohnungen.

* Unser Grundstück ist nicht mitten im Einfamilienhaus-Siedlungsgebiet.
Das Grundstück 630 ist in etwa rechteckig. Im Osten befindet sich der Fussballtrainingsplatz der Gemeinde Axams. Im Süden ein völlig verwahrloster etwa 12 Meter hoher Rohbau des Gemeinderats Harald Nagl (FPÖ), der ohne Bewilligung höher gebaut wurde, als genehmigt sowie Garagen, die ebenfalls nicht gemäß Einreichplan und TBO erstellt wurden. Die Höhe dieses Gebäudes überragt unsere höchste Bebauung um über 9 Meter. Im Westen befinden sich ein kleines Einfamilienhaus und ein großes Einfamilienhaus, das etwa 8 Meter höher ist als unser höchstes Haus und etwa doppelt so groß. Im Norden grenzen zwei Einfamilienhäuser an und eine freie Fläche. Wahr ist also, dass sich nur auf 1 ½ Seiten unserer Liegenschaft Einfamilienhäuser befinden. Aber auch diese Grundstücke eignen sich prinzipiell für eine geringfügig verdichtete Bebauung wie Sie von der Fa. BauArt geplant wurde.

* Es werden nicht Wohnungen für 153 Personen gebaut.
Niemand kann derzeit sagen, wie viele Personen dort ihr neues Zuhause finden werden. Falls man dennoch eine Prognose erstellen will, so kann man sich mit den öffentlich zugänglichen Daten der Statistik Austria aus 2013 helfen. Ohne großen Aufwand lässt sich errechnen, dass in allen zehn Häusern zusammen ca. 87 Personen wohnen werden (m² Wohn-nutzfläche gesamt / m² Wohnnutzfläche pro Person im Wohnungseigentum). Ebenfalls lässt sich aufgrund der Daten der Statistik Austria problemlos jener Trend ablesen, der zeigt, dass die durchschnittliche Anzahl an Personen pro Haushalt abnimmt, und so werden zum Zeitpunkt der Übergabe noch weniger Personen dort wohnen. Es wird also regelmäßig um den Faktor 1,8 übertrieben.

Kein „Wohn-Komplex“:

Es werden 10 Häuser, mit jeweils nur 5 größtenteils kleinen Wohnungen errichtet. Die Häuser sind nicht miteinander verbunden.
Nicht wahr ist auch die Behauptung, wonach es die Bodenverhältnisse nicht erlauben würden, das Projekt der Fa. BauArt zu errichten.
Die Fa. BauArt Immobilien GmbH hat umfangreiche Baugrunduntersuchungen durchführen lassen (Bodenkernbohrungen, Brunnen zur Beobachtung des Grundwasserspiegels, Rammsondierungen und Bodenschürfe), bei denen die Tragfähigkeit des Bodens und der Grundwasserspiegel festgestellt wurden. Auf Basis dieser Erhebungen wurde eine geotechnische und statische Beurteilung beauftragt, welche auch bei der Gemeinde aufliegt und wonach das Projekt problemlos durchführbar ist. Und übrigens: im gesamten Inntal und in vielen Seitentälern gibt es natürlich Grundwasserspiegel, die bei Bebauungen beachtet werden müssen – eine Standardsituation, die Sie der Fa. BauArt gerne zutrauen dürfen. Der selbst ernannte Sachverständige Herr Malojer hat weder Kenntnis von unseren Untersuchungen, noch ausreichend fachliches Wissen um eine hydrologische, geotechnische und statische Beurteilung abgeben zu können.

Falsch ist auch, dass die „Vorgaben“ nur den Bau von Einfamilienhäusern mit maximal zwei Stockwerken ermöglichen.
Vielmehr ist auch gemäß dem alten Bebauungsplan eine verdichtete Bauweise möglich. Unser Disput in Zahlen: der Unterschied zu unserer Bebauung bezogen auf die Restfläche – also nach Abtretung der Fläche an die Gemeinde – sind ca. 30 m2 Wohnnutzfläche pro Haus. Der Unterschied zu unserer Bebauung bezogen auf die Grundstücksfläche – also vor Abtretung der Fläche an die Gemeinde – sind 0 m2 Wohnnutzfläche pro Haus.

Falsch ist auch, dass es auf dem Grundstück 630 einen „Badesee“ gibt
wie im Einspruch des Herrn Ing. Malojer zu lesen ist.

Dringend benötigter Wohnraum
Von den Projektgegnern innerhalb und außerhalb des Gemeinderates wird das wichtigste immer wieder vergessen:

* Es wird dringend Wohnraum benötigt – auch in Axams und hier vor allem für Axamer. Es gibt zu wenige und zu wenig leistbare Wohnungen. Auch die Preise für Baugründe explodieren geradezu. Betreffend dem gegenständlichen Projekt gibt es bereits eine lange Liste mit vielen AxamerInnen, die auf eine Wohnung warten – und das, obwohl es noch gar keinen Verkaufsstart gegeben hat.

* Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus ist sicherlich noch weit verbreitet, jedoch nur noch für sehr wenige Menschen leistbar. Die Generation von einem Herrn Ing. Malojer, einem Herrn Dr. Glötzer oder einem Herrn Feil – allesamt Projektgegner, die den Bau von Einfamilienhäusern fordern – hatten es in Ihren Jahren noch wesentlich leichter als unsere Jugend, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. In unserer heutigen Zeit zu verlangen, der Nachbar dürfe höchstens ein Einfamilienhaus bauen ist aber weltfremd. Viele können sich gerade noch eine kleine Wohnung leisten.

* Das Ziel des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden hat das Land Tirol schon vor vielen Jahren mit dem Tiroler Raumordnungsgesetz formuliert. Dass nun gerade die Axamer Grünen gegen diesen Grundsatz Sturm laufen und den Bau von Einfamilienhäusern dem Bau von leistbaren Wohnungen vorziehen, versteht man nicht – vor allem dann nicht, wenn man so wie ich am vom den Grünen veranstalteten 5. Axamer Zukunftsgespräch zum Thema Bauen und Wohnen teilgenommen hat.

Weiters verweise ich auf die unabhängige Expertise des zuständigen Raumplaners der Gemeinde Axams, welcher das Projekt gut kennt und die Gemeinde Axams berät.

GF Bmst. Ing. Heinrich Spirk
BauArt Immobilien GmbH