Immobilienerstragsteuer und "Herstellerbefreiung"

Obwohl es diese Steuer erst seit sechs Jahren gibt, wurde sie bereits erhöht. Und sie ist eine „rückwirkende“ Steuer, was aus Gründen der Rechtssicherheit bedenklich ist, findet der Korneuburger Notar Wolfgang Bäuml. "Davor war es so, dass normalerweise nach Ablauf von zehn Jahren ein Spekulationsgewinn beim Liegenschaftsverkauf, also ein Gewinn aus einem billigeren Ankauf und einem teureren Verkauf eines Objektes, nicht mehr versteuert werden musste. Seit Einführung der ImmoESt ist ein derartiger Gewinn ewig zu versteuern, und zwar regelmäßig mit 30 Prozent."
Wurde der Ankauf vor April 2002 getätigt, kann man als Alternative zur 30 prozentigen Gewinnbesteuerung auf auf eine Steuer von 4,2 Prozent vom Kaufpreis ausweichen. Das ist immerhin bereits mehr als die 3,5 prozentige Grunderwerbsteuer, die der Käufer bezahlt. "Man kann das auch so sehen, dass sich die Grunderwerbsteuer (mehr als) verdoppelt hat, nur, dass die Hälfte davon beim Verkäufer eingehoben wird."
Zutreffend wird im Einkommensteuergesetz das Wort „steuerverfangen“ verwendet. Man ist tatsächlich in der Steuer verfangen. Die steuerliche Schlinge zieht sich insofern immer mehr zu, als die Inflation bei der Gewinnberechnung überhaupt nicht berücksichtigt wird, wodurch der Gewinn höher erscheint als er tatsächlich ist.

Steuerbefreiungen von der ImmoESt

Die wichtigste Befreiung tritt ein, wenn der Verkäufer eine gewisse Zeit lang seinen Hauptwohnsitz an dem Objekt hatte, das nun verkaufen will.
Eine weitere wichtige Ausnahme bildet die sogenannte „Herstellerbefreiung“ bei selbst hergestellten Gebäuden. Dabei ist erforderlich, dass der Verkäufer das Haus selbst hergestellt und nicht nur „angeschafft“ hat. Was bedeutet das? Angeschafft hat man ein Haus, wenn man es zum Beispiel um einen Fixpreis gekauft hat, etwa von einer Fertigteilhausfirma. Selbst hergestellt hat man ein Haus, wenn man das Risiko auf sich genommen hat, dass sich die Kosten im Lauf des Hausbaues verteuern. "Warum dieses Kostenrisiko für die Steuerbefreiung von der ImmoESt maßgebend sein soll, erscheint nicht einleuchtend, aber es ist so", so Bäuml.
Die selbst durchgeführte Herstellung des Gebäudes ist der Finanz oder dem die Steuerberechnung durchführenden Notar oder Rechtsanwalt durch entsprechende Rechnungen nachzuweisen. Weiters ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur dann gilt, wenn das Haus in den letzten zehn Jahren vor Verkauf nicht zur Einkünfteerzielung verwendet, also nicht vermietet wurde.
Steuerbefreit ist auch nur das Haus, nicht der Grund. Mann muss also den Kaufpreis in einen Preis für das Haus und einen Preis für den Grund aufteilen. Grundsätzlich geht man dabei von einem Verhältnis von 80:20 aus, also 80 Prozent für das Haus und 20 Prozent für den Grund. In teureren Gegenden muss man ein Verhältnis 70:30 oder 60:40 zugrundelegen, das heißt, es sind nur 70 oder 60 Prozent steuerbefreit.
Hat man nun das Haus nicht selbst hergestellt, sondern „angeschafft“, etwa bei einer Hausbaufirma gekauft, so kann man immerhin diesen Kaufpreis als Herstellungskosten gewinnmindernd vom Verkaufsgewinn abziehen. "In jedem Fall empfiehlt es sich dringend, sämtliche Rechnungen aller Art im Zusammenhang mit dem Liegenschaftskauf und der Errichtung des Hauses aufzubewahren", rät Notar Bäuml.