Miteigentum und Wohnungseigentum

Normales, im juristischen Fachjargon auch „schlichtes“ Miteigentum genannt, heißt, dass eine Sache mehreren Personen gemeinsam gehört. In unserer Rechtsordnung gilt der Grundsatz des „ideellen“ Miteigentums. Das bedeutet, dass die ganze Sache, jeder Teil davon, jeder Quadrat- und Kubikzentimeter allen Miteigentümern gemeinsam gehört.
Gehört zwei Personen ein Auto, so gehört nicht dem einen der vordere Teil und dem anderen der hintere Teil. Besitzen zwei Personen einen Acker von einem Hektar, so gehören nicht einer Person die nördlichen 5.000 m² und der anderen Person die südlichen 5.000 m². Das ganze Auto und der ganze Acker gehören ungeteilt sämtlichen Miteigentümern.
Ebenso ist es grundsätzlich mit einem Wohnhaus. Es gehört nicht einem Miteigentümer das Erdgeschoß und dem anderen das Obergeschoß, sondern sämtliche Räume und auch der ganze Garten gehören allen Miteigentümern gemeinsam – ohne räumliche Trennung.

Benützungsvereinbarung

Man kann jedoch sehr wohl eine Benützungsregelung insofern treffen, dass jeder Miteigentümer bestimmte Räume alleine benützt und andere Räume gemeinsam benützt werden. Man kann auch vereinbaren, dass einer eine Hälfte des Ackers bearbeitet oder verpachtet und der andere die zweite Hälfte. Dies kann schriftlich oder auch mündlich vereinbart werden.
Es ist sogar eine stillschweigende Vereinbarung durch „konkludentes“, also schlüssiges Verhalten, möglich. Wenn eine Person jahrelang das Erdgeschoß und die andere Person ebenso lange das Obergeschoß – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – benützt, kann man von einer stillschweigenden Benützungsregelung sprechen. Eine derartige ausdrückliche, schriftliche, mündliche oder konkludente Vereinbarung kann jedoch wieder abgeändert werden, man kann sich also darauf nicht verlassen.
Es ist daher zum Beispiel nicht möglich, in einem Wohnhaus mit etlichen Wohnungen eine einzelne Wohnung zu kaufen. Man ist immer abhängig von den übrigen Miteigentümern, auch zum Beispiel in Hinblick auf grundbücherliche Belastungen mit Pfandrechten. Es kann jeweils nur ein bestimmter Miteigentumsanteil oder das ganze Haus belastet werden, nicht aber eine einzelne Wohnung.

Eigentumswohnungen

Um die rechtliche Selbständigkeit von Wohnungen zu ermöglichen, wurde in den 1950er-Jahren erstmals die Rechtsform des Wohnungseigentums geschaffen. Seit damals gibt es „Eigentumswohnungen“. Eine Eigentumswohnung ist prinzipiell ebenfalls ein Miteigentumsanteil an einem Wohnhaus, jedoch untrennbar verbunden mit dem Benützungsrecht an einer bestimmten Wohnung.
Eine Eigentumswohnung ist auch selbständig belastbar, zum Beispiel mit einem Pfandrecht, so dass die übrigen Wohnungen von der Verpfändung nicht betroffen sind. Auch eine Zwangsversteigerung einer Wohnung betrifft die übrigen Wohnungen nicht.
Übrigens sind auch Reihenhäuser und Doppelhäuser meistens rechtlich in der Form des „Wohnungseigentums“ konstruiert.