Das Bauträgervertragsgesetz

Thema ist die Absicherung der Käufer von Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern, die erst gebaut werden müssen. Das Problem dabei ist die große Zahl an Insolvenzen bei Baufirmen.
Vor Inkrafttreten des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) wurde der von den Käufern beim Notar oder Rechtsanwalt erlegte Kaufpreis oftmals bereits nach erfolgter Grundbucheintragung an den Verkäufer, der oder dessen Subunternehmer die Wohnanlage zu errichten hatten, ausbezahlt. Dies ist insofern verständlich, da die Firmen ja so schnell wie möglich Geld zum Bezahlen der Löhne und Baumaterialien benötigen. Die Käufer waren somit zwar bereits Eigentümer des Grundstücks oder des Grundstücksanteils, die Wohnung oder das Reihenhaus war jedoch noch in Bau.

Großer finanzieller Schaden

Wenn die Baufirmen, die nun bereits den ganzen Kaufpreis erhalten hatten, noch vor der Fertigstellung der Bauobjekte in Konkurs gingen, hatten die Käufer anstelle einer fertigen Wohnung oft nur eine Baustelle oder ein halbfertiges Haus. Dieses mussten sie, da von der insolventen Baufirma kein Geld mehr zurückzuholen war, aus eigenen Geldmitteln von anderen Firmen fertigstellen lassen. Somit hatten sie meist einen immensen finanziellen Verlust.

Zur Sicherheit der Käufer

Um diese unhaltbaren Zustände zu ändern und das finanzielle Risiko der Käufer zu mindern, wurde mit dem Bauträgervertragsgesetz geregelt, dass Kaufpreise für erst zu errichtende Wohnobjekte nicht sofort zur Gänze an den Bauträger, also den Verkäufer, ausbezahlt werden dürfen. Der Kaufpreis darf nur in Raten, entsprechend bestimmten im Gesetz genau beschriebenen Baufortschritten, bezahlt werden.
Damit soll in etwa nur soviel Kaufpreis bezahlt werden, wie Gegenleistung vorhanden ist. Zum Beispiel darf nur ein bestimmter Prozentsatz nach Fertigstellung des Rohbaus oder nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster ausbezahlt werden.

Ratenplan

Das BTVG spricht von einem "Ratenplan". Es muss ein Treuhänder – Notar oder Anwalt – zugezogen werden, der den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto in Verwahrung hat und Gelder nur nach Erreichen eines bestimmten Baufortschrittes freigeben darf. Der Treuhänder wiederum muss sich von einem Bausachverständigen bestätigen lassen, dass der jeweilige Baufortschritt gegeben ist. Treuhänder und Sachverständiger haften für die Abwicklung und müssen in entsprechender Höhe haftpflichtversichert sein.

Alternative Möglichkeiten

Es gibt neben der ratenweisen Zahlung des Kaufpreises auch andere Möglichkeiten, die Käufer abzusichern. Etwa durch Eintragung eines Pfandrechtes auf einer anderen Liegenschaft des Verkäufers oder durch eine Bankgarantie. Die Ratenplan-Variante wird jedoch in der Regel am häufigsten gewählt.

Schutzbestimmungen im BTVG

Neben der Kaufpreisabsicherung sind im BTVG noch andere Schutzbestimmungen zu Gunsten der Käufer enthalten. So etwa detaillierte Beschreibungen nicht nur der gekauften Wohnung oder des Reihenhauses, sondern der gesamten Anlage. Auch muss angegeben werden, wann die eigentliche Wohnung/Reihenhaus und die Gesamtanlage spätestens fertiggestellt sein müssen.
Hält der Bauträger diese Fristen nicht ein, kann der Käufer unter Umständen sogar vom Vertrag zurücktreten. Schließlich sind die letzten drei Prozent des Kaufpreises drei Jahre lang ab Übergabe der Wohnung/Reihenhauses als sogenannter "Haftrücklass" beim Treuhänder zurückzubehalten, um damit allfällige Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche auf Grund von Baumängeln abzudecken.
Alles in allem ist das Bauträgervertragsgesetz ein Gesetz zum Schutz der Käufer von erst zu errichtenden Objekten, naturgemäß zu Lasten der Bauträger (Baufirmen), die immer zumindest eine Baustufe vorfinanzieren müssen. Der Gesetzgeber hat versucht, einen Kompromiss zwischen den berechtigten Interessen beider Seiten – Verkäufer und Käufer – zu erreichen.