16.10.2014, 13:07 Uhr

Immer wieder Probleme mit der Hausverwaltung - Bilder sagen mehr als 1000 Worte

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Wien: 1180 Wien | Im Feber 2014 mietete ich über eine Anzeige des Immobilienbüros JMP, 1070 Wien bei der NV-Immobilien GmbH, 1090 Wien einen hellen Lager- und Hobbyraum im Souterrain in der Schulgasse 86, 1180 Wien, an. Vordergründig war alles Reinweiß und in Ordnung, eigentlich perfekt. Der Makler beschrieb die beiden Räume als "etwas feucht", aber mit Lüften und Heizen wäre das kein Problem. Auf meine Frage, wo der Hacken wäre, weil die Immobilie aufgrund der guten Infrastruktur, Lage und und Größe doch sehr günstig wäre, meinte der Makler, es gäbe keinen Hacken. Seitens des Vermieters im Mietvertrag sprach man von "sehr guter Brauchbarkeit" und ganz hinten erwähnte man "eventuelle Feuchtigkeit".

Relativ rasch stellte sich aufgrund der engmaschig auftretenden Mängel heraus, dass dem nicht so war, sich der Raum um 180° anders darstellte, ähnlich einer Tropfsteinhöhle:

1) Es war kein Kanalanschluss vorhanden, das Abwasser ist direkt in die Mauer abgelaufen. Die Hausverwaltung argumentierte mir gegenüber, dass dies in einem Keller so üblich wäre und nicht saniert wird. Eine Anfrage bei der WKO, Installateurinnung und Wien-Kanal gaben mir Recht, Wien-Kanal ordneten mit der Titulierung "Gefahr im Verzug" den Anschluss ans Kanalsystem nach OENORM an

2) Es gab stetig zunehmende grossflächige gelbe Verfärbungen an allen Wänden, hinter den Verschalungen war es feucht, modrig, darunter flächendeckend violetter, rosa, grüner, gelber, schwarzer Schimmel und alte Nässeschäden, sowie kleine braune Käfer. Die Mauerfugen waren feucht und es bröselte der Sand heraus.

3) Das Raumklima war mit einer konstanten Luftfeuchtigkeit zwischen 85% und 100% unerträglich, weder Lüften noch Heizen half. Sobald Fenster und Türe verschlossen waren, stieg die Luftfeuchtigkeit wieder an. Die Baupolizei gab mir Recht, ordnete die Trockenlegung des feuchten Mauerwerks an, da es sich laut aktuellem Bauplan und Flächenwidmung um eine Werkstätte handelte

Als Buchbinderin und Künstlerin wurde der Raum dadurch für mich leider zu 100% unbrauchbar.

Seitens der Hausverwaltung schob man die Problematik auf den Makler, dieser wäre ja "mein Vertragspartner" gewesen und argumentierte nach Freilegen der Schimmel- und Feuchtigkeitsproblematik, "...man hätte mich sehr wohl und explizit auf allfällige Nässeschäden hingewiesen..." und "...Zusagen Ihres Maklers können wir nicht nachvollziehen, diese müssen Sie direkt mit ihm klären..." und "...wir haben nichts kaschiert, das Lager ist bereits seit Jahrzehnten als Altbestand in dieser Form bestehend...!"

Die Hausverwaltung der NVI entschädigte mich für die "entstandenen Unannehmlichkeiten" nach engmaschiger Urgenz und unter Einschaltung der Behörden mit lediglich 3 x 20% Mietreduktion (das sind insgesamt 232,20 €) und stimmte der Abnahme und dem Abtransport der Verschalungen auf Ihre Kosten zu. Es trat dann auch zu Tage, dass die Nässeproblematik bereits mit einer Horizontalsperre durch Durchschneiden des Mauerwerks und Einschieben von Stahlblechen erfolglos versucht wurde, zu sanieren. Seitens der Hausverwaltung hielt man es nicht für notwendig, zum Lokalaugenschein mit der Baupolizei zu kommen. Schimmelentfernung, Mauertrockenlegung wurde ja bereits im Vorfeld kategorisch abgelehnt, würde 200.000,-- Euro kosten, die sie ja mit meinen Mieteinnahmen nicht hereinbekommen würden, also viel zu teuer ist.

Seitens des Maklers, seines Zeichens Immobilienexperte, bekam ich erst nach Urgenz über die WKO, Interessensvertretung für Immobilienmakler, eine Stellungnahme, dieser schob das Problem auf die mangelnde Information durch die Hausverwaltung und die Sache war für ihn damit erledigt. "...man bedaure aber meine missliche Lage, aber dass hier keine Verletzung der Sorgfaltspflicht ihrerseits vorliegt..." und legte nun auch einen mir angeblich zur Kenntnis gebrachten Plan mit eingezeichneten Schimmel- und Nässeschäden vor. Der Makler behält natürlich seine Maklerprovision von 3 BMM zzgl. 20% Mwst.

Weder die Kontaktaufnahme mit der Gebietsbetreuung für den 18. Bezirk, noch der Schlichtungsstelle konnten eine zufriedenstellende Lösung bringen. Im Gegenteil, man war für mich gar nicht zuständig, ich müsse mit einem Anwalt über das Bezirksgericht meine Beschwerde einbringen. Das kostet Geld und kann bekanntlich dauern. Die Mietervereinigung war sich auch nicht ganz sicher, ob sie für mich zuständig ist, aber wenn ich den Mietgliedsbeitrag
(3 Jahres Bindung!) einbezahlt habe, könne man das überprüfen.

Bei der Schlichtungsstelle scheiterte Ihre Zuständigkeit für mich nur daran, dass statt "Atelier" eben "Hobbyraum" im Mietvertrag stand!

Der gesundheitsschädliche Schimmel interessierte von der Gesetzeslage her in einem lt. Mietvertrag "Keller, Lager, Hobbyraum" leider niemanden, ist aber vorhanden und macht auf Dauer krank. Hingegen wenn es sich um eine Wohnung oder ein "Atelier" handeln würde, müsste der Vermieter sehr wohl aktiv werden, so die Aussage des Baupolizisten. Für den betroffenen Mieter ist das nur eine frustrierende Wortglauberei, mit der man sich scheinbar abfinden muss. Aber so sind eben unserer Gesetze.

Die Hausverwaltung hat letztendlich eine einvernehmliche Lösung des Mietvertrages angeboten. Dies löste allerdings weder mein aktuelles Raumproblem, noch tilgte es die bereits entstandenen Schimmelschäden an meinen gelagerten Materialien. Mit der einvernehmlichen Lösung des Mietvertrages war ich einverstanden. Dies schien die einzige Möglichkeit einer Schadensbegrenzung zu sein, da es auch noch zu Notverkäufen meines Inventars kam.

Meinen Mietzins zahlte ich dann nur mehr unter Vorbehalt (Musterformular habe ich bei der Arbeitekammer gefunden) ein, um seitens des Vermieters nicht auch noch mit einer Räumungs- und Mietzinsklage konfrontiert zu sein.

Bliebe nur mehr die privatrechtliche Klage.

Meine Kaution behielt man sich dann noch 2 Monate ein, obwohl bei Übergabe der Immobilie nichts beanstandet wurde.

Tipp am Rande:
Keller oder Souterrain eines Jahrhundertwendehauses ist nie trocken, immer feucht. Sollten sie so etwas anmieten wollen, achten sie auf den Geruch beim Betreten, riecht es modrig feucht nach Keller? Gibt es gelbe Verfärbungen am Innenanstrich? Sind Verschalungen mit Gipskartonplatten angebracht? Sind diese verfärbt? Bröckelt der Putz ab, zieht Blasen? Wie sieht der benachbarte Keller aus? Ist dieser feucht? Wie sieht die Aussenmauer, die Nachbarhäuser aus? Gibt es Feuchtigkeitsspuren? Besteht Hanglage? Dies wäre alles sehr verdächtig, dass die Immobilie nicht trocken ist und Schimmelbildung begünstigt werden kann, keine Papierlagerqualität vorhanden ist. Seriöse Makler schreiben die Papierlagerqualität der Immobilie bereits in ihr Expose oder geben auf Anfrage ehrlich Auskunft und raten von der Anmietung ab.
Sind die Fenster aus Holz oder dichtem Kunststoff , gibt es eine angemessene, auch ausreichende Be-, Entlüftung, Raumluftzirkulaton?

Lesen sie den Mietvertrag sehr!!! genau bzw. lassen sie ihn besser vor Abschluss überprüfen, denn vieles, was im Mietvertrag steht, ist im Ernstfall gar nicht gültig und sie bleiben als Mieter über. Treffen sie daher jede Vereinbarung, Urgenz, etc. schriftlich und machen sie auch entsprechende Fotodokumentationen. Schliessen sie in jedem Fall eine ensprechende Rechtsschutzversicherung ab, um im Ernstfall vertreten zu sein, denn der Schein trügt öfter als man glaubt.

Nunmehr haben wir Jänner 2015, das Objekt wird bereits nach einem!!! Monat, u.a. wieder vom selben Makler, zur Vermietung angeboten. Eine professionelle Trockenlegung des Mauerwerks dauert laut Baupolizei mindestens 6 Monate. Das schimmelige Mauerwerk wurde zum Teil abgeklopft, der Fussboden wurde lt. Anzeige mit einem neuen Estrich versiegelt, eine Elektroheizung eingebaut und die Wände wurden neu weiss überstrichen.
Die Rahmenbedingungen dieses Jahrhundertwendehauses in Hanglage aus 1903 sind wohl die gleichen geblieben. Mit einer Flächenumwidmung von "Werkstätte" in "Keller" liesse sich das Problem vom Hausbesitzer kostengünstig umgehen. Man entginge so dem Auftrag einer kostenintensiven Mauertrockenlegung seitens der Baupolizei. Der nächste Mieter hätte dieselben Probleme.

Die Immobilie präsentiert sich also erneut, so wie bei mir damals, von ihrer besten Seite und kostet jetzt um 145 Euro pro Monat mehr. Da kann man nur hoffen, dass der Nachmieter sich VORHER gut informiert hat und ihm viel Glück wünschen...und mich möge man ruhig eine Geschichtenerzählerin mit blühender Fantasie nennen(:-))!

P.S.: Ich habe letztendlich den Schritt zu Gericht doch gewagt und konnte seitens der NVI eine 50%-ige Mietreduktion für die gesamte Mietzeit, allerdings erst im November 2015, erwirken. Es ist zumindest eine Anerkennung der unzumutbaren Zustände, der Ärger wird wohl erst mit der Zeit vergehen.
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