Immobilienmarkt im Wandel

Eigenheim in Österreich Altersvorsorge Nummer 1

Der Traum vom Eigenheim rückt für viele immer mehr in die Ferne. Steigende Zinsen und die strengen Vorgaben der KIM-Verordnung machen Finanzierungen immer schwieriger oder fast unmöglich. Wir haben uns mit Experten den Grundstücks- und Immobilienmarkt im Weinviertel angesehen.

WEINVIERTEL. Bis Anfang 2022 hat der Immobilienmarkt, nicht nur im Weinviertel, geboomt wie nie zuvor. Die Große Nachfrage bei eher beschränktem Angebot hat nicht nur die Preise steigen lassen. Niedrige Zinsen und der leichte Zugang zu Finanzierungen ließ die Weinviertler investieren und kaufen.

"Mitte 2022 hat sich der Markt dann komplett gedreht. Die KIM-Verordnung ist in Kraft getreten, der Zugang zu Krediten und Finanzierungen wurde stark beschränkt. Dazu kam noch die hohe Inflation samt hoher Zinsen",

weiß Immobilien-Experte Franz Zöchmeister von Remax.

Abruptes Ende

Und Zöchmeister erinnert sich, der Immobilienmarkt hat sich von einem Tag auf den anderen komplett gedreht.

"Es wurde wenig bis nichts mehr gekauft. Das führte zu einem hohen Angebot bei geringer Nachfrage."

Die Folge: Preise stiegen zwar nicht mehr weiter an, pendelten sich aber auf hohem Niveau ein.

"Im vergangenen Jahr 2023 gingen die Transaktionen um 25 Prozent zurück, die Bankfinanzierungen für Immobilien gar im Durchschnitt um 50 Prozent."

Vereinfacht gesagt: gekauft haben vermehrt jene, die das Geld auch ohne Kredit parat hatten.
Auch die Bauträger selbst hat der Immo-Wandel stark getroffen. Haben sie bis 2021 Grundstücke zu jedem Preis gekauft und konnten Projekte dank niedriger Baupreise günstig umsetzen, so gibt es nun eine Menge fertiger oder begonnener Wohnungen und Häuser, ohne jedoch Käufer dafür zu haben.

"Im 22. Wiener Bezirk gibt es aktuell 2.500 Wohnungen in Neubauten, die nicht verkauft sind",

erzählt Zöchmeister. Mittlerweile hätten einige Bauträger auch schon das Handtuch geworfen.

Mieten boomen

Wer nicht kaufen kann, muss mieten. Diese vereinfachte Rechnung kommt derzeit zu tragen. Ein Umstand, der noch dramatische Folgen haben könnte.

"Das Eigenheim ist in Österreich die Altersvorsorge Nummer 1",

weiß Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Niederösterreich/Wien/Burgenland. Wer kauft, hat spätestens in der Pension nur noch Betriebskosten zu zahlen, die Kreditraten fallen weg. Wer jedoch bis ins hohe Alter mietet, weil er sich das Kaufen einer Immobilien nicht leisten oder finanzieren kann, der bleibt im Hamsterrad von steigenden Mieten und Betriebskosten hängen. Ein sozialer Aspekt, der Weinberger sichtlich Sorgen bereitet.

"In Österreich stecken seit jeher Unmengen an Eigenkapital in Finanzierungen. Ausfälle waren vor der KIM-Verordnung und danach kein Problem. Zudem ist Österreich in Sachen Eigenheim im EU-Schnitt ganz weit hinten."

Grundstücke weiterhin teuer

Eine Statistik fürs ganze Weinviertel - das ist schwierig. Schon in den einzelnen Bezirken triften die Grundstücks- und Immobilienpreise stark auseinander, erst recht im ganzen Weinviertel. Es kommt einzig und allein auf die Lage an, wie Weinberger erklärt.

"Der Preis eines Grundstückes richtet sich nach der Lage, der Nähe zur vorhandenen Infrastruktur, wie Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten, die fußläufige Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln oder die Anbindung an das höherrangige Straßennetz. Entscheidend ist dann auch noch, was auf dem Grundstück erlaubt ist, ob man dort ein Bauträgerprojekt mit vielen Wohnungen errichten darf oder etwa nur ein Einfamilienhaus."

Meter können hier also entscheidend sein, ob es teuer oder günstiger wird.

Vom Speckgürtel aufs Land

Eine Faustregel gilt nach wie vor: im Speckgürtel rund um Wien ist es am teuersten. Das teuerste Pflaster findet man rund um Korneuburg und Bisamberg, wo man, je nach Lage, zwischen 700 und 1.100 Euro pro Quadratmeter bezahlen muss. Auch in Gerasdorf kommt das Eigenheim mit rund 600 Euro pro Quadratmeter teuer. Mittlerweile vergrößert sich der Speckgürtel, so findet man auch in Stockerau schon Grundstücke mit bis zu 800 Euro pro Quadratmeter.

"Aber auch hier ist die Lager wiederum entscheidend. Die Preise beginnen etwa schon bei rund 200 Euro",

erklärt Weinberger.
Wer günstigen Baugrund sucht, weicht in den Bezirk Hollabrunn aus. In Hadres etwa ist es mit 30 bis 40 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig, in Hohenwarth liegt man bei 30 bis 35 Euro.
Günstiger wird es, je näher man zur Grenze Richtung Slowakei oder Tschechien kommt. Wo die Anbindung schlecht und die zurückzulegenden Distanzen hoch sind, wird es billiger. So ist etwa ein Grundstück in Angern an der March um rund 78 Euro pro Quadratmeter zu haben. Hingegen sind die Preise in der Stadt Mistelbach verhältnismäßig stark gestiegen, während sie im Umland des Bezirks eher niedriger liegen.

Wie wird es sich entwickeln?

Die Entspannung wird kommen, ist Immobilien-Experte Zöchmeister sicher.

"Eine Stabilisierung der Situation erwarte ich in der zweiten Jahreshälfte. 2025 werden die Preise wieder moderat steigen, allerdings von einem niedrigen Niveau aus. Ab 2026 wird es stärker. Denn jetzt wird wenig bis nichts gebaut, die Wohnungen werden in ein paar Jahren fehlen, was dann wiederum zu einem Anstieg der Preise führen wird."

Mit einer Erleichterung beim Zugang zu Immobilienfinanzierungen rechnet auch Weinberger:

"Eine Lockerung der KIM-Verordnung ist angedacht, aber Genaues wissen auch wir noch nicht."

Immerhin muss man aktuell einen beträchtlichen Betrag an Eigenkapital vorweisen können, will man einen Kredit aufnehmen. Und auch die monatlichen Raten werden für viele Kreditsuchende zur unüberwindbaren Hürde, dürfen sie aktuell doch 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten.

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