Gegen Spekulation!

Bundesweite Leerstandsabgabe für freistehende Wohnungen!

Laut Statistik Austria stiegen die Mietpreise im privaten Sektor seit 2010 um 50 Prozent, in Wien sogar um 61 Prozent. Dafür verantwortlich ist nicht nur die hohe Nachfrage nach Wohnungen in den Städten und die immer größer werdende Anzahl von befristeten Mietverträgen (die bereits 2/3 der Neuabschlüsse ausmachen), sondern auch die Spekulationsmotive der Eigentümer. Freistehende Wohnungen werden nicht vermietet, sondern gehortet und gewinnen durch die Marktpreisentwicklungen ständig an Wert. Eine Möglichkeit, diese Tendenzen umzukehren, wäre eine sogenannte Leerstandsabgabe.

Tatsächlich gibt es in drei österreichischen Bundesländern bereits eine „Leerstandsabgabe light“. In der Steiermark und in Salzburg handelt es sich um eine „Kann-Bestimmung“, in Tirol dagegen sind die Gemeinden verpflichtet, die Leerstandsabgabe umzusetzen. Sie betrifft dort – mit zahlreichen Ausnahmebestimmungen (wie zeitnahem Eigenbedarf, Verwendung für berufliche Zwecke oder fehlende Gebrauchstauglichkeit) Wohnungen, die über einen durchgehenden Zeitraum von mindestens 6 Monaten nicht als Wohnsitz verwendet werden. Die Höhe beträgt je nach Nutzfläche und Region zwischen 10 und 215 Euro pro Monat. In der Steiermark beträgt die „Wohnungsleerstandsabgabe“ maximal 10 Euro pro m2 Nutzfläche pro Monat, wobei die Höhe der Abgabe für eine Wohnung mit 100 m2 Nutzfläche im Kalenderjahr 1000 Euro nicht überschreiten darf. In Salzburg wurde ein Stufenmodell entwickelt, das zusätzlich noch zwischen „Neubau“ (Wohnungen mit einem Alter von bis zu 5 Jahren) und „älteren Wohnungen“ unterscheidet.

Warum diese länderspezifischen Leerstandsabgaben so gering ausfallen, liegt an der verfassungsrechtlichen Kompetenzverteilung. Die Länder und Gemeinden dürfen zwar eigene Abgaben erheben, allerdings „dürfen diese nicht eine Intensität entwickeln, dass sie den Abgabepflichtigen wirtschaftlich zu einem bestimmten Verhalten zwingen“, so ein Gutachten des Rechtsanwalts Thomas Walzel für das Land Tirol. Denn dann würde dies in den Kompetenztatbestand „Volkswohnungswesen“ fallen, der dem Bund vorbehalten ist. So wurde bereits im Jahr 1985 eine zu hohe Leerstandsabgabe in Wien durch den Verfassungsgerichtshof aufgehoben.

Die rot-pinke Wiener Stadtregierung forderte kürzlich in einem offiziellen Brief an die Bundesregierung die Umsetzung einer Leerstandsabgabe. Rechtlich wäre dies einfach. Der Nationalrat kann selbst eine Leerstandsabgabe beschließen oder die Zuständigkeit an die Länder verschieben. Die aktuelle Bundesregierung lehnt dies allerdings ab. Die fadenscheinigen Argumente: Der Leerstand sei schwer nachzuweisen bzw. drohe die Gefahr der Kalkulation in den Mietpreisen. In anderen Städten (wie in Zürich, Kopenhagen oder Toronto) funktioniert das System. Dort sind die Immobilienbesitzer sogar verpflichtet, Leerstand verpflichtend zu melden, sonst drohen empfindliche Strafen.

Eine bundesweite Leerstandsabgabe würde – trotz Umgehungsversuchen – garantiert das Angebot an freien Wohnungen vergrößern und dadurch die Mietpreisentwicklung senken. Allerdings ist sie nur ein Mittel, um den Wohnungsmarkt unter Kontrolle zu bringen. Das wichtigste Instrument ist die Abschaffung der Befristungen bei Mietverträgen mit Immobilienunternehmen und gewerblichen Vermietern. Die Befristungen erzeugen nicht nur eine psychische Belastung bei den Mietern, die der ständigen Angst ausgesetzt sind, nach drei Jahren wieder umziehen zu müssen, sondern sind – aufgrund der rechtlich zulässigen (!) Mietpreiserhöhungen nach jeder Verlängerung bzw. nach jedem Abschluss mit einem Neumieter – der größte Preistreiber am Wohnungsmarkt.

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