Spatenstich für kritisiertes Projekt in Babogasse

KLOSTERNEUBURG. Am 21. Juli erfolgte – rund sechs Jahre nach dem Erwerb der Liegenschaft durch das Österreichische Siedlungswerk (ÖSW) und ca. fünf Jahre nach Erteilung des ersten Baubescheid – der offizielle Spatenstich für die Errichtung von 13 Reihenhäusern in der Babogasse.

Die Anrainer in der Babogasse sind – milde ausgedrückt – verärgert: 48 Einsprüche hatten sie gegen die Art und Weise der geplanten Verbauung eines Grundstückes mit 13 Reihenhaus-Wohnungen formuliert. Hier der Bericht dazu.

°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°

OFFIZIELLE PRESSEMITTEILUNG VON STADTRAT MARTIN CZERNY

Baubeginn von 13 Reihenhäusern in der Babogasse 25 – 29
Die Verzögerung im Baubeginn ist über die Jahre durch immer neue Einwände von fünf Anrainern entstanden, die durch alle Instanzen geprüft und behandelt worden sind. Die wesentlichen Veränderungen gegenüber dem ursprünglichen Plan sind 13 Häuser statt 14 und statt der möglichen 20 PKW-Stellplätze für die neuen Eigentümer nur noch die in der NÖ-Bauordnung vorgesehenen 13.
Zuletzt wurden auf Antrag der Anrainer auch unter anderem noch Schall- und Ortsbildgutachten gefordert. Diese haben ergeben, dass der Neubau dem Ortsbild im Umfeld der bestehenden Wohnhäuser sowie von Caritas Wohnheim, Hofer-Supermarkt und Wohnhausanlage Gschwend 2b entspricht und die Schallschutzauflagen sogar übererfüllt. Laut schalltechnischem Gutachten wäre auch noch die 4-fache Anzahl von Pkws schalltechnisch zulässig
Die Babogasse ist grundsätzlich als Durchgangsstraße angelegt, ihre beiden Teile sind jedoch durch private Grundstücke getrennt. Damit sind die beiden Teile zwar faktisch Sackgassen, können aber formaljuristisch nicht als solche eingestuft werden. Überdies ist der von den Anrainern gewünschte Umkehrplatz, weil die Babogasse zu schmal ist, auf öffentlichem Grund alleine nicht möglich. Dementsprechend kann die Stadt den Umkehrplatz nicht beschließen sondern benötigt vorerst die Bereitschaft des ÖSW Flächen abzutreten. Das ÖSW ist sowohl im Hinblick auf den von den Anrainern gewünschten Umkehrplatz als auch die Anzahl der geforderten Besucherstellplätze gesprächsbereit.
Das Bauvorhaben in der Babogasse wurde – da die Einreichung 2005 erfolgt ist – rechtsgemäß nach dem alten Flächenwidmungsplan abgehandelt. Flächenwidmungspläne werden in österreichischen Gemeinden alle 5 – 10 Jahre geändert, um dem sich verändernden Baubedarf Rechnung zu tragen und entsprechende Vorgaben für zukünftige Bauprojekte zu erarbeiten. Die Bausperre, die eine Gemeinde während der Überarbeitung des Flächenwidmungsplans verhängt, darf laut geltendem Recht NICHT auf jene Objekte ausgedehnt werden, die bereits eingereicht oder im Bau sind. Detail am Rande: auch nach dem derzeit gültigen Flächenwidmungsplan wären 12 Wohneinheiten zulässig.
Es besteht Einigkeit im Stadtrat, dass die Stadt Voraussetzungen für zusätzlichen Wohnraum schaffen muss. Eines der Ziele ist es, auch jenen Menschen die Möglichkeit zu geben, Eigenheime im Grünen zu erwerben, die nicht die nötigen Mittel haben, um sich Einzelgrundstücke zu kaufen und darauf Häuser zu errichten. Daher ist im Stadtentwicklungskonzept sowohl für das Stadtzentrum, als auch in den Hauptverkehrsachsen (in den Tälern) sogenannter verdichteter Wohnbau vorgesehen.
Dass mit dem Bau in der Babogasse begonnen wird bedeutet für die Juristen der Stadt, dass die Phase der Einreichung abgeschlossen ist, für das ÖSW wirtschaftliche Sicherheit und für die Interessenten an den 13 Häusern in der Babogasse, dass sie nach langem Warten mit ihren Familien im Grünen leben können.

°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°

Sachverhalt ÖSW Babogasse 25-29 Klosterneuburg-
Weidling

• 2004-04-01 ÖSW Siedlungswerk kauft die Liegenschaft in Babogasse
25-29 in Klosterneuburg - Weidling.
• Widmung zum Zeitpunkt des Kaufes: Bauland Wohnen 25% offene
Bauweise Bauklasse I,II
• 2004-07-06 Bauansuchen für 14 Reihenhäuser durch Architekt Lutter,
Wien
• 2005-06-16 Bauverhandlung
• 2005-07-13 Bauverhandlung
• 2005-08-25 Baubescheid Baupolizei (1. Instanz) für 14 Reihenhäuser
• Berufungen von Pfaffenberger, Saller, Mroz, Brauner, Frasl, Hahn
(Anrainer = Grundstück weniger als 14 Meter von der
Grundstücksgrenze des neuen Objekts entfernt) werden von den
Juristen der Stadt geprüft, als rechtlich unbegründet bestätigt und daher
am
• 2006-02-22 von der 2. Instanz (Stadtrat) als unbegründet abgewiesen,.
• Pfaffenberger, Saller, Mroz, Brauner, Frasl, Hahn wenden sich an die NÖ
Landesregierung (3. Instanz)
• Bescheid 3. Instanz: der Baubescheid wird am 2006-12-12 aufgehoben
und zur neuerlichen Entscheidung an die Stadtgemeinde Klosterneuburg
verwiesen, Auflagen:
o Reduktion um ein Haus
o Zu viele PKW Stellplätze => Reduktion von 20 auf 13 Stellplätze.
Die Stadt hat daraufhin jetzt nur noch den in der NÖ Bauordnung
gesetzlich verankerten 1 Stellplatz pro Wohneinheit genehmigt.
Ursprünglich waren mehrere gestattet worden, da viele Haushalte
über zwei PKWs und nur wenige über keinen PKW verfügen und
außerdem ausreichend Platz für Parkmöglichkeiten am
Grundstück vorhanden sind. Absicht der Stadt war es, den
Menschen, die in den Häusern wohnen, eine realistische Anzahl
an Parkplätzen zu ermöglichen. Das einschlägige Gutachten aus
2010 besagt, dass auch die 4-fache Menge an PKWs noch
unbedenklich wäre
o kein geologisches Gutachten: Vor Bauarbeiten ist laut Baurecht
immer ein Beweissicherungsverfahren der Nachbarobjekte
durchzuführen. Stellt sich dabei heraus, dass ein Nachbarobjekt
gefährdet sein könnte, muss ein geologisches Gutachten
eingeholt werden. Der Neubau der Reihenhäuser hat laut
zuständigem Geologen keinen Einfluss auf die Nachbarobjekte.
Trotzdem kann ein Gutachten angefordert werden, wenn ein
Anrainer Sorge vor Schäden an seinem Objekt hat. In jedem Fall
verzögert es den Baubeginn. Das Gutachten aus 2010 hat
ergeben, dass der Bau geologisch unbedenklich ist.
o nicht schlüssiges schalltechnisches Gutachten. Jedes
Mehrfamilienwohnprojekt benötigt ein schalltechnisches
Gutachten um z.B. zu beweisen, dass Luftschallwerte innerhalb
der Bautechnikverordnung liegen. Dazu wird 48 Stunden lang
Umgebungslärm gemessen und aus dem zu erwartenden
zusätzlichen Lärm der Steigerungswert errechnet. Im
vorliegenden Fall wurde ursprünglich der Schallwert berechnet,
der das Schlafzimmerfenster erreicht. Gesetzlich ist jedoch
festgelegt, dass die Berechnung der Schallwerte an der
Grundstücksgrenze zu erfolgen hat.
• 2007-03-12 Auftrag an die Bauwerber (ÖSW) die Pläne (Haus,
Parkplätze) entsprechend zu verändern
• April 2007 Einlangen der veränderten Unterlagen
• 2007-05-07 bis 2009-02-16 Ergänzungen der gewünschten Gutachten
durch die Stadtgemeinde Klosterneuburg (Geologie, Schall,
Brandschutz, Ortsbild...) Ergebnisse der Gutachten. Z.B. Lärm:
Sachverständiger sagt aus, dass selbst eine 4-fache Anzahl von PKWs
noch unbedenklich wären, Ortsbild: 13 Reihenhäuser stören im Umfeld
von Einfamilienhäusern, Caritas Wohnheim, Hofer-Supermarkt und
Wohnhausanlage Gschwend 2b nicht)
• 2009-02-18 Um alle potenziell noch offenen Punkte auf einmal zu
erfassen und behandeln zu können, damit den Zeitaufwand der Juristen
zu reduzieren, den Anrainern die Möglichkeit zu geben, alle Einsprüche
geltend zu machen und dem Bauwerber so rasch wie möglich den
Baubeginn zu ermöglichen wird das Verfahren nochmals an die
Baupolizei (1. Instanz) verwiesen. Alle einlangenden Punkte werden
geprüft.
• 2009-10-14 Bauverhandlung der Baupolizei (1. Instanz) für 13
Reihenhäuser und 13 Pkw Stellplätze
• Die Anrainer bringen erneut 115 Einwendungen vor, die protokolliert und
innerhalb von zwei Monaten von den Juristen geprüft werden
• 2010-01-29 Baubescheid der Baupolizei (1. Instanz), der besagt: alle 115
Einwendungen wurden geprüft und abgewiesen. Die Liste der
Einwendungen und ihrer Beantwortungen ist im gültigen vorliegenden,
84 Seiten umfassenden, Baubescheid angeführt.
• Neuerliches Einbringen von 48 Berufungen durch die Anrainer, diese
werden von den Juristen der Stadt in den folgenden viereinhalb
Monatlich neuerlich gründlich überprüft und als unbegründet klassifiziert
• 2010-06-23 ergeht dementsprechend der Bescheid des Stadtrates der
Stadtgemeinde Klosterneuburg an die Anrainer und den Bauwerber,
dass alle 48 Berufungen als unbegründet abgewiesen werden
• 2010-07-02 Zustellung des Baubescheides an den Bauwerber, Bescheid
wird mit Zustellung rechtskräftig, d.H. es kann mit dem Bau begonnen
werden.
• 2010-07-02 Baubeginnsanzeige durch die Fa. HC-Bau. (als Bestbieter im
Ausschreibungsverfahren des ÖSW- Siedlungswerks)
• Dauer des Verfahrens: Rund 6 Jahre ab Erwerb der Liegenschaft und
rund 5 Jahre ab dem ersten Baubescheid

Ad Bausperre in Klosterneuburg vom 2007-04-27
Bausperre betrifft immer nur zukünftige Einreichungen. Sie darf laut geltendem
Recht her NICHT auf jene Objekte ausgedehnt werden, die bereits eingereicht
oder im Bau sind.
Hintergrund:
Bausperre bedeutet inhaltlich, dass der Flächenwidmungsplan einer Gemeinde dem sich verändernden Baubedarf angepasst wird und entsprechende Vorgaben für zukünftige Bauprojekte zu machen. Änderungen in den Flächenwiedmunsplänen werden in österreichischen Gemeinden
durchschnittlich alle 5 – 10 Jahre vorgenommen.

Ad Flächenwidmungsplan Babogasse 25 – 29
Das Bauvorhaben in der Babogasse ist laut geltendem Recht nach dem alten
Flächenwidmingsplan abzuhandeln, der besagt, dass 13 Reihenhäuser gebaut werden können (siehe Baubescheid) Laut neuem Flächenwidmungsplan – der in diesem Fall rechtlich jedoch nicht anzuwenden ist – wäre auf der Fläche die Errichtung von 12 Häusern möglich.

Hintergrund:
Das gesamte Grundstück hat 3.000 m2 und kann 6 Parzellen zu je 500m2
aufgeteilt werden auf jeder dieser Parzellen ist die Errichtung von 2 Häusern
möglich.

Ad Bauinstanzen
1. Instanz = Baupolizei
2. Instanz = Weg des Verfahrens: Die Juristen der Stadtgemeinde
erarbeiten den Entwurf des Bescheides, eine Vorberatung findet im zuständigen Rechtsausschuss (Vorsitzender Stadtrat Dr. Pitschko) statt – dort wird die Rechtmäßigkeit (=Gesetzeskonformität) von den zuständigen Juristen und Ausschussmitgliedern geprüft. Die Erkenntnisse der Juristen werden dem Stadtrat vorgelegt und der Stadtrat entscheidet auf Basis der Erkenntnisse der Juristen einstimmig.
3. Instanz = NÖ Landesregierung

Ad Sackgasse
Die Babogasse wird in Zukunft eine durchgehende Siedlungsstraße werden, ist daher nicht als Sackgasse klassifiziert und benötigt rechtlich gesehen daher keinen Umkehrplatz – dieser ist aus Platzmangel nicht auf öffentlichem Grund sondern nur unter Einbeziehung von Flächen des ÖSW-Siedlungswerks möglich. Das Siedlungswerk ist im Hinblick auf den Umkehrplatz gesprächsbereit.

Ad Wohnbauvorhaben in Klosterneuburg
Es besteht Einigkeit im Stadtrat dass die Stadt Wohnraum schaffen muss mit
dem Ziel auch jenen Menschen die Möglichkeit zu geben, Eigenheime im
Grünen zu erwarben, die nicht die nötigen Mittel haben sich Einzelgrundstücke zu kaufen und darauf Häuser zu errichten. Daher ist im
Stadtentwicklungskonzept sowohl für das Stadtzentrum als auch in den
Hauptverkehrsachsen (in den Tälern) verdichteter Wohnbau vorgesehen.
Das war auch das Ergebnis des Flächenwidmungsplans, der eine Bausperre in dem Sinn vorsieht, dass Großprojekte nicht am „Waldrand“ bzw. in
Einfamilienhausgegenden entstehen können.