Alles unter Dach vom Fach

In Zukunft heißt es: kleiner bauen

Wie kann man sich den Traum vom Eigenheim erfüllen? Experten aus dem Bezirk Rohrbach geben Tipps.

BEZIRK ROHRBACH. Bauen hat sich verändert. War vor zwei Jahren ein umfangreiches Haus mit Pool und Gartenanlage innerhalb kurzer Bauzeit finanziell möglich, ist die Sachlage nun anders. Verantwortlich dafür ist unter anderem die fehlende Finanzierungsmöglichkeit: Österreichweit hat das Neukreditvolumen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 60 Prozent abgenommen. Das hat drei Gründe, wie Peter Berger, Vorstand der Raiffeisenbank Kollerschlag, erklärt: "Das Zinsniveau hat sich um mehr als vier Prozent verschoben. Bekamen Kreditnehmer Anfang 2022 noch Wohnkredite mit sogar unter einem Prozent Verzinsung, so sind wir derzeit bei rund fünf Prozent." 

Auf hohem Zinsniveau

Das bedeutet: Man musste beispielsweise für einen Wohnkredit über 350.000 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer variablen Verzinsung von einem Prozent noch vor 1,5 Jahren etwa 1.141 Euro an monatlicher Rate aufwenden, so sind dies bei einem Zinsniveau von fünf Prozent derzeit 1.903 Euro. Nimmt man sich hingegen jetzt einen langfristigen Fixzinssatz von ca. 4,375 Prozent, braucht man sich zwar über keine Ratenerhöhungen zu sorgen, jedoch hat man sich auf dem derzeit eher hohen Zinsniveau längerfristig eingefroren.

Baupreisindex-Erhöhung

Zweiter Grund sind die Lieferkettenprobleme und die dadurch ausgelöste Baupreisindex-Erhöhung – im Schnitt um etwa 40 Prozent. "Musste man vor zwei Jahren für ein neues Wohnhaus noch mindestens 500.000 Euro rechnen, so sind wir mittlerweile bei deutlich über 600.000 Euro", sagt Berger.

Verschärfte Kreditvergabe

Drittens gab es mit der Einführung der neuen „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung“ (kurz „KIM-V“) eine wesentliche Verschärfung für Banken in der Regelung für die Vergabe von privaten Wohnkrediten ab August 2022. 

Banken haben wenig Spielraum

Durch die neue gesetzliche Regelung haben Banken ihre vorherigen Handlungsspielraum zur Vergabe von Wohnkrediten fast gänzlich verloren. Wenn die drei Voraussetzungen erfüllt sind, zeigt die Kreditampel grün und der Wohnkredit darf vergeben werden. Ist hingegeben eine der drei Voraussetzungen nicht erfüllt, dann darf auch der Wohnkredit in der angefragten Form nicht gewährt werden. "Für die meisten Banken kann ich zumindest sagen, dass vor dieser Regelung Wohnkredite immer auch mit Hausverstand an die Kreditnehmer vergeben wurden. Der Hausverstand zählt jedoch jetzt nicht mehr", kritisiert Berger. 

Sich Kredit leisten können

Wohnkredite seien nach wie vor möglich, aber es können sich mittlerweile deutlich weniger Interessierte einen Wohnkredit leisten. "Die Unsicherheit und die fehlende Finanzierungsmöglichkeit führen dazu, dass der Traum vom Eigenheim gerade im ländlichen Raum oft nicht mehr ein eigenes Wohnhaus mit Garten, sondern ‚nur‘ eine Eigentumswohnung sein wird. "Außerdem werden bestehende Wohnhäuser wieder öfters saniert sowie um eine weitere Wohneinheit aufgestockt werden, da man das bestehende Wohnhaus als Eigenmittel ansetzen kann", erklärt Berger. 

Kunden warten ab

Mit dem Problem der Finanzierung und der unsicheren Energiepreise ist auch Georg Kumpfmüller, Geschäftsführer Privatbau der Firma Dreihans, täglich konfrontiert. "Die Kunden warten ab, trauen sich aktuell nicht über große Projekte drüber", sagt er. Er sieht den Trend ebenfalls in Richtung Sanierung, Um- und Zubau gehen. "Die Häuslbauer müssen Abstriche machen, Wohn- und Nutzflächen optimieren und mit weniger Fläche das Auslangen finden", sagt er. Außerdem wird mit allen Außengestaltungen in Zukunft wieder länger gebaut werden als bisher – und mehr etappenweise", sagt er. Bei Dreihans ist man froh, nicht ausschließlich vom Privatbau abhängig zu sein. "Wir sind breit aufgestellt, haben schon bisher viele Umbauten und Sanierungen durchgeführt", sagt Kumpfmüller. Er sieht wieder verstärkt die Zeit der Handwerker kommen. 

Haus bleibt Wunschtraum

"Das Haus auf der grünen Wiese wird für viele junge Leute leider künftig ein Wunschtraum bleiben", bringt es Peter Berger auf den Punkt. "Wir werden uns im Mühlviertel – so wie in der Stadt bereits üblich – an Reihenhausbauten oder andere Wohnformen gewöhnen müssen", sagt Georg Kumpfmüller. 

Bausparen erlebt "Revival"

Berger empfiehlt künftigen Häuslbauern folgendes: "Es gilt nun wieder, schon in sehr jungen Jahren mit dem Sparen zum Aufbau des nötigen Eigenkapitals zu beginnen. Gerade das Bausparen wird hier wieder ein starkes Revival erleben, da es einerseits jetzt wieder gute und sichere Sparzinsen gibt und man sich andererseits bei schon sehr lange laufenden Bausparverträgen einen immer höher werdenden Darlehensanspruch sichert." 

Zur Sache – Ländliche Gegend bei Krediten benachteiligt
„Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung“ (kurz „KIM-V“) führte zu einer starken Benachteiligung von Kreditnehmern vor allem im ländlichen Raum, weil man für die Ermittlung der maximalen Kredithöhe bei Wohnkrediten nur maximal 90 Prozent des Marktwertes eines fertiggestellten Wohnhauses vergeben darf.

Maximale Beleihungsquote: 90 Prozent

Die KIM-V sieht für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen eine maximale Beleihungsquote von 90 Prozent, eine Schuldendienstquote von 40 Prozent und eine Laufzeitbeschränkung von 35 Jahren vor. Diese Vorgaben der KIM-V gelten ausnahmslos sowohl für variabel verzinste Kredite als auch für jene mit einer fixen Verzinsung. Gerade die Beleihungsquote von 90 Prozent führe jedoch zu einer starken Benachteiligung von Kreditnehmern vor allem im ländlichen Raum, weil man für die Ermittlung der maximalen Kredithöhe bei Wohnkrediten nur maximal 90 Prozent des Marktwertes eines fertiggestellten Wohnhauses vergeben dürfe.

Hausverkäufe in der Vergangenheit

Da man für die Ermittlung dieser Werte auf Hausverkäufe in der Vergangenheit in dieser Region zurückgreifen müsse und man in ländlichen Regionen bei Immobilienverkäufen aufgrund der geringeren Anzahl deutlich weiter in die Vergangenheit blicken müsse, komme zumeist ein deutlich geringerer Marktwert am Land heraus. "Das heißt, wenn ich ein Wohnhaus mit der gleichen Wohnfläche und den gleichen Baukosten beispielsweise in Schwarzenberg im Vergleich zu Ottensheim baue, dann brauche in Schwarzenberg oft um 200.000 Euro mehr Eigenmittel als das in Ottensheim der Fall wäre. Dies führt zur starken Benachteiligung des ländlichen Raums gegenüber von Städten und urbaneren Gebieten", sagt Peter Berger, Vorstand der Raiffeisenbank Kollerschlag.