Immobilien Niederösterreich

Plus 13 Prozent: Häuser werden immer teurer

Du hast jahrelang gespart, damit ein Polster für den Hauskauf da ist. Zusammen mit den niedrigen Kreditzinsen sollte der Traum wahr werden. Doch alle, die genau jetzt ein Haus kaufen wollen, haben einen schlechten Zeitpunkt erwischt. Die Immobilienpreise klettern immer weiter nach oben. Letzter Stand: Plus 13 Prozent. Die Nachfrage ist jedoch weiterhin hoch. Das sind gute Nachrichten für alle, die ein Haus verkaufen wollen. Das zeigt der neue RE/MAX Immospiegel.

NIEDERÖSTERREICH. Hast du 314.000 Euro parat? So viel kostet im Österreich-Durchschnitt nämlich der Kauf eines Hauses. Das sagen neue Zahlen des Immobilien-Netzwerks RE/MAX. Mit Abstand am teuersten ist dabei eine Immobilie in den Wiener Bezirken Döbling und Hietzing – aber auch in Kitzbühel und Salzburg musst du mehr hinblättern.

Niederösterreich bleibt Nummer 1

Die meisten Häuser werden noch immer in Niederösterreich verkauft, wenn auch weniger als im Jahr davor. Das hängt auch mit dem Angebot zusammen, sprich: dem Preis. Denn im Schnitt sind Häuser innerhalb eines Jahres um über 13 Prozent teurer geworden.

Auch der Gesamttransaktionswert der gehandelten Einfamilienhäuser hat sich entsprechend nach oben entwickelt: von 3,48 Mrd. Euro (2020) um +18,2 % auf 4,11 Mrd. Euro im Jahr 2021. Selbst im Mengenrekordjahr 2018, als die Stückzahlen um +15,5 % höher lagen, fehlte auf den heutigen Transaktionswert -13,2 %.

„Im letzten Jahr sind die Preise für Einfamilienhäuser aufgrund des deutlich rückläufigen Angebots und der außerordentlich guten Nachfrage überdurchschnittlich gestiegen. Der vermehrte – sicherlich auch pandemiegetriebene – Wunsch nach einem Haus mit eigenem Grün, war zuletzt besonders stark ausgeprägt“,
erklärt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria.

Mehr als jedes vierte österreichische Einfamilienhaus wurde 2021 in Niederösterreich gehandelt (26,9 %). Mit 2.881 Einheiten waren es dem RE/MAX-ImmoSpiegel zufolge um -96 weniger als 2020 und um -868 weniger als im Rekordjahr 2018. Dass diese Menge bei der steigenden Nachfrage fehlt, ist leicht zu verstehen. Doch auch der Rückgang zu 2020 ist absolut und relativ (-3,2 %) der stärkste unter allen Bundesländern.

Niederösterreichs Häuser legen 75 Prozent an Wert zu

265.617 Euro war Käufern ein „gelb-blaues“ Einfamilienhaus den RE/MAX-Berechnungen nach typischerweise wert, um +37.276 Euro oder +16,3 % mehr als 2020.

Dass Niederösterreich damit das teuerste Bundesland in der billigeren Hälfte ist, also im Preisranking auf Platz sechs rangiert, war auch in den letzten Jahren so. Teurer ist Oberösterreich und billiger ist Kärnten.

Der Preisunterschied zu Wien und Tirol ist dagegen explodiert: Rund drei Einfamilienhäuser in Niederösterreich hätte man 2021 einsetzen müssen, um eines in Wien (x 3,07) oder Tirol (x 2,94) einzutauschen.

Der Wertzuwachs der gehandelten Einfamilienhäuser betrug demnach binnen fünf Jahren in Niederösterreich um +49,4 % und im Zehnjahresschritt +76,9 %.

Bezirks-Preis-Schere in Niederösterreich wie 2020

Die Preissprünge von Mödling und Tulln, den teuersten Bezirken, konnte Waidhofen/Thaya, der günstigste Einfamilienhausbezirk Niederösterreichs, weder in Absolutbeträgen noch in Prozenten mitmachen. Daher ging die Preisschere vom 6-fachen auf das 7-fache auf.

Baden übernimmt dabei Mengen-Führerschaft wieder von Wr. Neustadt. Wie schon 2016 und 2019 führt auch 2021 Baden die Verkaufsliste der Einfamilienhäuser in Niederösterreich an, diesmal mit 249 Einheiten (+4). Gänserndorf, der Rekordmeister (2018, 2017, 2011-2015), folgt auf Rang zwei mit 227 (+21). Wr. Neustadt (Stadt + Land), 2020 auf Platz eins, ist mit 217 Verkäufen (-65) der dritte Bezirk auf dem Podest und jener mit dem höchsten Rückgang. Tulln folgt mit 204 Einfamilienhäusern (+26), Neunkirchen mit 192 (-25). Ebenfalls auf 192 kam St. Pölten-Land mit dem zweitgrößten Einbruch (-49) im Bundesland. Mistelbach legte um +17 auf 159 Verkäufe zu, Mödling um +18 auf 157. Krems (Stadt + Land) verzeichnete 148 neue Einfamilienhausbesitzer, um +6 mehr als 2020. Bruck/Leitha verlor mit 142 Einheiten gegenüber 2020 -10 Stück, gegenüber 2018 sogar -81! Hollabrunn, ebenfalls 142, liegt dagegen um +25 über dem Vorjahreswert.

Die zweite Hälfte der Bezirke eröffnet Korneuburg mit 137 Einheiten (-13). Melk mit 114 und einem Rückgang um -47, Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs mit 109 (+3) und Gmünd mit 101 Verbücherungen (-2) sind die letzten mit dreistelligen Mengenstatistiken. Ein schwaches Drittel der niederösterreichischen Bezirke bleibt zweistellig: Waidhofen/Thaya (85; +4), Horn (80; +7), Lilienfeld (74; +0), Scheibbs mit 61 (+9) und Zwettl (56; -17). Fehlt nur noch die Landeshauptstadt St. Pölten mit 35 verbücherten Einfamilienhausverkäufen (-8).

Die Ausnahmen: St. Pölten und Waidhofen/Thaya

Zwei NÖ-Bezirke fallen bei den Einfamilienhauspreisen 2021 besonders ins Auge: Die Landeshauptstadt und Waidhofen/Thaya. Der Bezirk im Norden ist der einzige mit einem typischen Einfamilienhauspreis unter 100.000 Euro. 2020 waren auch Zwettl und Gmünd noch fünfstellig. Und St. Pölten-Stadt war 2021 die einzige Auswertungseinheit mit einem geringeren Einfamilienhauspreis als im Jahr zuvor.

Alle anderen Bezirke weisen den RE/MAX-Berechnungen zufolge sechsstellige Einfamilienhauspreise aus und waren teurer als 2020 und erreichten damit einen neuen Höchststand in ihrem Bezirk.

101.000 Euro mehr in Mödling, 91.000 Euro mehr in Tulln

Die drei Bezirke am Preisstockerl zeigen eine gemeinsame Tendenz: Enorme Preis- und Wertsteigerungen bei den verbücherten Einfamilienhäusern. 2020 kratzte Mödling noch an der halben Million, doch die Zeit ist lange vorbei. 585.623 Euro war 2021 der typische Preis in Niederösterreichs teuerstem Einfamilienhaus-Bezirk. Plus 20,9 % oder +101.254 Euro
in einem einzigen Jahr. In Tulln war die Situation ähnlich: 439.384 Euro oder +26,2 % oder +91.143 Euro. In Korneuburg gab es die dritthöchste Wertsteigerung mit +81.901 Euro auf 405.948 Euro (+25,3 %).

Mödling findet sich unter den österreichischen Bezirken preislich hinter Hallein auf Platz zehn, Tulln hinter Imst auf Platz 19 und Korneuburg hinter St.Johann/Pongau auf Platz 21.

Moderat dagegen verlief die Entwicklung in Baden mit +8,1 % auf 377.874 Euro und in Bruck/Leitha um +12,9 % auf 335.113 Euro. Für St. Pölten-Land berechneten die RE/MAX-Experten 334.891 Euro (+16,4 %), für die Landeshauptstadt selbst jedoch 280.506 Euro (-2,5 %). Wr. Neustadt (Stadt + Land) lag mit 264.290 Euro um +12,0 % über 2020. Im Bezirk Amstetten (+ Waidhofen/Ybbs) kosteten die Einfamilienhäuser typischerweise 261.411 Euro (+15,9 %) und in Krems (Stadt + Land) 250.121 Euro. Die Preissteigerungsrate von +34,8 % ist die höchste im Bundesland.

Gänserndorf markiert mit 238.134 Euro (+8,1 %) den Medianwert in der Mitte der Bezirkspreisliste. Neunkirchen kommt den RE/MAX-Analysen zufolge auf 227.118 Euro (+28,8 %), Lilienfeld auf 187.488 Euro und den zweitstärksten Preisauftrieb (+31,9 %).
Melk und Scheibbs sind nicht nur geografische Nachbarn, sondern auch beim Einfamilienhauspreis sehr ähnlich. 174.676 Euro rund um die weithin bekannte Abtei (+4,7 %) und 173.955 Euro (+11,2 %) rund um die weithin bekannte Brauerei.

Tipps für preisbewusste Aussiedler

Die sechs preisgünstigsten Bezirke sind Mistelbach mit typischerweise 158.280 Euro (+13,1 %) pro Einfamilienhaus, Horn mit 143.760 Euro (+21,9 %), Hollabrunn mit 134.760 Euro (+21,9 %), Zwettl mit 111.209 Euro (+13,9 %), Gmünd mit 104.188 Euro (23,8 %) und liegen wie das bereits oben erwähnte Waidhofen/Ybbs (86.115 Euro; +8,7 %) alle im Norden des Bundeslandes.
Wer in dieser Gegend noch dazu eines jener Objekte kauft, die im unteren Preisviertel zu finden sind, kann beim Kaufpreis sparen und für Adaptierung und Sanierung verwenden. Der heißeste Tipp ist wieder der Bezirk Waidhofen/Thaya. Dort kostete jedes vierte Haus weniger als 40.000 Euro. In Zwettl lag diese Grenze bei 44.350 Euro, in Gmünd bei 60.000 Euro, in Mistelbach bei 61.500 Euro, in Hollabrunn bei 70.000 Euro und in Horn bei 73.750 Euro. In allen anderen Bezirken lag die Obergrenze des unteren Preisviertels über 100.000 Euro. In Mödling kosteten drei Viertel aller Einfamilienhäuser sogar mehr als 380.000 Euro.

Das teuerste Viertel in den teureren Vierteln

Die Untergrenze des obersten Preisviertels, also die Eintrittsschwelle zu den Top-25-Prozent, hat RE/MAX Austria statistisch erfasst. Jedes vierte Einfamilienhaus im Bezirk Mödling war den neuen Eigentümern mindestens 757.500 Euro wert (+20,2 %). Im Bezirk Tulln waren es 610.450 Euro (+33,0 %) und in Korneuburg 540.500 Euro (+22,2 %). Auch Baden mit 495.000 Euro (+16,5 %), St. Pölten-Land mit 453.750 Euro (+19,4 %) sowie Bruck/Leitha mit 442.250 Euro (+13,0 %) mischen da noch kräftig mit.

Noch mehr Zahlen – auch aus anderen Bundesländern – findest du im RE/MAX Immospiegel.