Immobilienertragssteuer beim Verkauf von Wohnungen und Häuser die zum Teil betrieblich genutzt werden

Die Abzugsfähigkeit der Betriebsaus­gaben oder Werbungskosten für ein im Wohnungs­verband gelegenes Arbeits­zimmer und wann überhaupt ein solches vorliegt bzw. anzuerkennen ist, ist regelmäßig Gegenstand der Rechtsprechungund war bisher auch immer vom Wunsch des Steuerpflichtigen getrieben, einen möglichst großen Bereich als Arbeits­zimmer steuerlich geltend zu machen.
© Thinkstock

© Thinkstock

Durch das 1. StabG 2012 sind Verkäufe von Immobilien seit 1. April 2012 steuerpflichtig. Wie bereits bekannt, ist bei der Besteuerung von im Privatvermögen gelegenen Immobilien zwischen „Alt- und Neufällen“ zu unterscheiden. Wobei Altfälle mit einer effektiven Steuerbelastung von> 3,5 % bzw. „umgewidmete Altfälle“ mit 15 % des Veräußerungserlöses belastet sind. „Neufälle“ sind mit einem Steuersatz von 25 % auf den Veräußerungsgewinn zu besteuern.

Von der Immobilienertragsteuer sind private Grundstücksveräußerungen u. a. befreit, wenn diese als Hauptwohnsitz gedient haben. Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden. Die Immobilie muss entweder seit Anschaffung zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der vor Verkauf liegenden letzten zehn Jahren während fünf Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. In beiden Fällen ist der Hauptwohnsitz nach der Veräußerung aufzugeben (derzeitige Toleranzfrist bis zum tatsächlichen Bezug und damit Begründung des Hauptwohnsitzes bzw. bis zur tatsächlichen Aufgabe zwölf Monate). Für den Fall, dass der Steuerpflichtige einen Raum als steuerliches Arbeitszimmer und somit betrieblich nutzte und das Eigenheim oder die Eigentumswohnung in der Folge veräußert wird, kann es zum gänzlichen bzw. teilweisen Verlust der Befreiungen kommen.

Ertragsteuerlich ist unter Eigenheim ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen und unter Eigentumswohnung eine Wohnung iSd Wohnungseigentumsgesetzes zu verstehen. Dabei müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzflächen eigenen Wohnzwecken dienen.

Andernfalls kommt es zum gänzlichen Entfall der Hauptwohnsitzbefreiung. Hinzu kommt allerdings, dass eine weitere Grenze zu beachten ist. Sofern das Arbeitszimmer weniger als 20 Prozent der Gesamtnutzfläche beträgt, hat keine Aufteilung des Gebäudes / der Wohnung in einen betrieblich und privat genutzten Anteil zu erfolgen. Zwischen 20 Prozent und 33 Prozent betrieblicher Nutzung ist das Eigenheim in einen betrieblich genutzten Teil und einen privat genutzten Teil aufzuteilen, wobei nur für den privat genutzten Teil die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung gelangt. Bei Überschreiten der 33 Prozent geht die Hauptwohnsitzbefreiung wie vorstehend ausgeführt, gänzlich verloren.

Beispiel 1: Eine Sängerin nutzt 18 Prozent ihres Eigenheimes betrieblich und den Rest privat (Hauptwohnsitz- als auch Fristerfordernis erfüllt). Bei der Veräußerung des Eigenheims kommt die Hauptwohnsitzbefreiung auch für den betrieblich genutzten Teil zur Anwendung.

Beispiel 2: Die Sängerin nutzt 22 Prozent ihres Eigenheims betrieblich und den Rest privat (Hauptwohnsitz- als auch Fristenerfordernis erfüllt). Bei der Veräußerung des Eigenheims kommt die Hauptwohnsitzbefreiung hinsichtlich des betrieblich genutzten Teils nicht zur Anwendung, da aufgrund der 80/20-Regel Betriebsvermögen vorliegt. Für den privat genutzten Teil bleibt die Befreiung aufrecht.

Variante: Betrieblich genutzter Teil beträgt 34 Prozent > Befreiung kommt nicht zur Anwendung, da nicht mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche privaten Wohnzwecken dienen. Der Wunsch nach einem möglichst großen Arbeitszimmer steht daher in Konflikt mit dem Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung.

Analyse von Karin Fuhrmann, TPA Horwath