Raumordnung

Kramsach will Bauträgern mit "Verträgen" Riegel vorschieben

Die Gemeinde Kramsach lud am Dienstag zur Gemeindeversammlung: Sie will mit Hilfe der Vertragsraumordnung den Zuzug eindämmen und Wohnen wieder leistbarer machen. Einige Details sind dabei noch offen. 

KRAMSACH. Rund achtzig Bürgerinnen und Bürger kamen am Dienstag, den 12. März zur Gemeindeversammlung ins Volksspielhaus Kramsach. Dabei ging es vor allem darum, wie man die steigenden Preise für Grund und das Bauen in Kramsach dämpfen kann. 

Hohe Grundpreise

Tatsächlich sind die Bauplatzpreise in der Gemeinde in den letzten Jahren besonders in die Höhe gegangen: Bauland in Kramsach kostete zuletzt bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter. Leistbarer Wohnraum wird hier immer mehr zur Mangelware. Um dieser Entwicklung einen Riegel vorschieben zu können, will die Gemeinde nun eine Vertragsraumordnung einführen und stellte diese Pläne der Bevölkerung vor – das noch vor dem dazugehörigen Beschluss in der nächsten Gemeinderatssitzung, die am Montag, den 18. März stattfindet.

Zuzug einschränken

Kramsach hat einen Überschuss an gewidmetem Bauland. Das ist heute ein großes Problem für die Gemeinde, da das Bauland meist seit Jahren oder Jahrzehnten gehortet wird. Es stünde also zwar Wohnraum für junge Kramsacher zur Verfügung, dieser ist aber nicht verfügbar und/oder für diese nicht leistbar. Leisten können sich derzeit einen Grundstücks- oder Wohnungskauf bzw. Hausbau meist nur gut "situierte" Menschen, die von außen kommen und zuziehen.   

„Es geht darum, dass man den Zuzug ein wenig einschränkt. Wir wollen damit ein Werkzeug erhalten",

erklärt Bürgermeister Andreas Gang die Beweggründe für die neue Regelung. Als Werkzeug will die Gemeinde nun die Vertragsraumordnung verwenden, um die Bebauung in der Gemeinde in geordnete Bahnen zu lenken. 

Verträge werden gemacht

Grundsätzlich hat jede Gemeinde drei wichtige Instrumente, mit denen sie die räumliche Entwicklung in der Gemeinde steuern kann: das Raumordnungskonzept, die Flächenwidmung und die Bebauungspläne. Mit der Vertragsraumordnung werden bei Anwendung dieser drei Instrumente schriftliche Vereinbarungen getroffen – es werden also Verträge zwischen der Gemeinde und den Widmungswerbern bzw. Bauträgern errichtet. Früher seien oft mündliche Vereinbarungen gemacht worden, die dann aber nicht umgesetzt wurden, erklärt Bauausschuss-Obmann Franz Dollinger. 

Bei "Großen" eingreifen

Künftig soll der Gemeinderat also bei größeren Bauvorhaben, wie Wohnanlagen, der Gemeinderat früher eingreifen können – das dank des Bebauungsplans. Hier will Kramsach den Schwellenwert bei der Nutzflächendichte senken, damit der Bebauungsplan als Werkzeug "früher" und öfter zum Einsatz kommen kann. Dadurch bekommt die Gemeinde Kontrolle über große Grundstücke und deren Aufteilung. Will also beispielsweise ein Bauträger Wohnungen errichten und dafür ein Grundstück umwidmen lassen, soll er künftig die Hälfte der Wohnungen zu Bedingungen des leistbaren Wohnens für die Gemeinde bereitstellen. Es muss also laut Vorschlag immer die gleiche Fläche des Errichteten für die Gemeinde zum Wohnbauförderungspreis angeboten werden. 

Häuslbauer soll es nicht treffen

Wer also ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus bauen will – und den Schwellenwert nicht überschreitet – hat hier laut dem Vorschlag kein Eingreifen zu befürchten. Die Gemeinde will die privaten Kramsacher Häuslbauer nicht treffen, dafür aber größere Bauvorhaben und Wohnbauträger. Genau das war aber für einige Anwesende aber ein Knackpunkt, vor allem beim Thema Grundabtretung – ab wann man dann also der Gemeinde bei einer Umwidmung für einen Bauplatz die Hälfte des Grundes "abgeben" müsste.

Laut den anwesenden Experten – Raumplaner Friedrich Rauch sowie Rechtsanwalt Markus Kostner – feile man noch an der Grenze bei einer solchen Abtretung. Es müsste sich aber zumindest um eine Fläche von zwei Bauplatzgrößen handeln. Jedoch könne es hier auch "Einzellösungen" geben. Bürgermeister Andreas Gang betonte auch, dass es hier zu Einzelentscheidungen komme und die Gemeinde darauf "individuell eingehen" könne. Wenn Sonderregelungen noch nicht so detailliert ausgearbeitet seien, dann werde man das noch ergänzen. 
Andere Kramsacher wiederum hatten die Befürchtung, dass unter diesen Bedingungen künftig kein Bauträger mehr in Kramsach bauen wollen würde. Laut den Experten habe sich aber in anderen Gemeinden gezeigt, dass das auf lange Sicht nicht der Fall sei. 

Diskussion in Fraktionen

Auch innerhalb innerhalb der Fraktionen im Gemeinderat gab es noch Diskussionsbedarf, fühlten sich doch einige anwesende Gemeinderäte oder Zugehörige politischer Fraktionen überrumpelt. Sie kritisierten, dass man im Vorfeld nicht alle letzten Änderungen dazu im Detail bekommen habe. 
Bgm. Andreas Gang verstand die Kritik nicht: "Wir haben das besprochen, da waren alle dabei", so Gang. Es sei bei der dazugehörigen Sitzung bekanntgegeben worden, welche Änderungen es gegeben habe. "Für uns war es wichtig, dass wir die Bevölkerung davor informieren", sagt Gang. Man wolle auch Anregungen aufnehmen können. 

Das Vorhaben im Detail

Die Vertragsraumordnung kommt nur dann ins Spiel, wenn es um eine Umwidmung geht, oder wenn es einen Bebauungsplan braucht. Bebauungspläne sollen schon früher notwendig sein: Deswegen soll die dazugehörige Grenze bei der Nutzflächendichte laut dem vorliegenden Vorschlag auf 0,45 (statt aktuell 0,50) gesenkt werden. Für bereits als Bauland oder Sonderfläche gewidmete Grundstücke ist dann eine Erweiterung oder ein Neubau  von Wohnnutzfläche um bis zu 250 m² möglich. 

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