Mietzins bei Altbauten

Altbau-Mieter zahlen häufig deutlich zu viel

In Innsbruck gibt es insgesamt rund 70.000 Wohnungen (Land Tirol, Stand: 2018), von denen rund 20.000 Wohnungen Altbauten sind (Stadtmagistrat, Stand: 2001).

Der Mietzins für einen Altbau ist aber gesetzlich geregelt und kann in den meisten Fällen nicht pauschal an den Mietpreis für Neubauten angeglichen werden.

Mietrechtsgesetz (MRG)

Das Mietrecht für Altbauten ist kompliziert und unübersichtlich. Deshalb gibt es insbesondere für Mieter eines Altbaus einiges zu beachten. Als Altbau gelten Gebäude, die vor 1945 gebaut worden sind (Datum der Baubewilligung ausschlaggebend). Sollte der Mietvertrag einer Wohnung in einem solchen Gebäude nach 1994 abgeschlossen sein, die Wohnung nicht größer als 130 m² und in einem Mehrparteienhaus liegen, gilt der Richtwert. Dieser ist pro Bundesland gesetzlich vorgegeben – und da wird es kompliziert. Der Richtwert in Tirol beträgt 6,81 € pro m². Die Gesamtmiete für einen Altbau besteht aus diesem Richtwert und Zu- bzw. Abschlägen, die mit der Ausstattung, Lage und Ausrichtung der Wohnung zusammenhängen. Was aber ein Zu- bzw. Abschlag ist, ist bei jeder Wohnung unterschiedlich. Klar bestimmen können das nur Sachverständige.

Definitionssache: „Zuschlag“

Das Gesetz gibt keine klare Definition vor, was als Zu- oder Abschlag gewertet wird – jede Altbauwohnung ist ein Einzelfall. Deshalb ist für MieterInnen besondere Vorsicht geboten: Ob eine Komplett-Sanierung eines Altbaus einen Neubaupreis rechtfertigt, ist fraglich und sollte überprüft werden. Ähnlich verhält es sich bei Ausstattungsmerkmalen wie Geschirrspüler und neuem Parkettboden. „Die Mietervereinigung fordert schon seit Langem eine Obergrenze bei Zuschlägen“, erklärt Walter Vogt, Landessekretär der Tiroler Mietervereinigung. „Trotz der Anwendung eines Richtwerts kann es durchaus passieren, dass einem ein Quadratmeterpreis von 15 € vorgelegt wird." Da empfiehlt es sich, diesen überprüfen zu lassen.

Graubereich „Lagezuschlag“

Der Lagezuschlag muss im Vertrag vereinbart sein, um Gültigkeit zu haben. Formulierungen wie „in der Nähe von einer Bushaltestelle/einem Supermarkt“ können bereits auf einen Lagezuschlag hindeuten. „Ob diese Formulierung als ein vereinbarter Lagezuschlag gilt, ist Auslegungssache. Da entscheidet der Richter“, sagt Vogt. Was allerdings nicht geht, ist einen erhöhten Mietzins im Nachhinein als Lagezuschlag zu rechtfertigen.

Befristungsabschlag von 25 %

Einem Altbau eigen ist auch der Befristungsabschlag. Dieser gilt bei befristeten Mietverträgen – auch bei 12 Jahren – und muss von der monatlichen Miete abgezogen werden. Im Gegensatz zu den Zuschlägen ist dieser Punkt klar definiert. Deshalb empfiehlt es sich, dem nachzugehen. Sollte der Befristungsabschlag nicht im Vertrag vermerkt sein, wurde er vermutlich „vergessen“.

Gutachten: Sachverständige/r

Im Zweifelsfall entscheidet ein/e RichterIn über den Mietzins einer Altbauwohnung – die Entscheidung basiert auf dem Gutachten, das der/die Sachverständige abgibt. Nur günstig ist ein solches Gutachten nicht. Ein vom Bezirks- oder Landesgericht in Auftrag gegebenes Gutachten kostet rund 1.000 €, das im Vorfeld der/die MieterIn zahlt, da er/sie unter Beweislast steht.

Schlichtungsstelle Innsbruck

In Innsbruck-Stadt kann auch die Schlichtungsstelle zu Rate gezogen werden. Sie ist ein Verwaltungsbüro, das aufgrund eigener Erfahrungswerte eine Einschätzung über den Mietzins einer Altbauwohnung geben kann – ohne Sachverständige. Hier wird ein Verfahren gegen den Vermieter eingeleitet, wobei die Bemühungen in Richtung eines Vergleichs gehen. Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle endet mit einem Bescheid, wobei der Fall trotzdem vor Gericht gezogen werden kann und neu überprüft.

Ausweichen über Airbnb

„Eigentümer von Altbauwohnungen – vor allem in der Innenstadt – weichen dem Gesetz oft über Airbnb aus“, weiß Vogt. „Für Airbnb gilt das Mietrechtsgesetz nicht.“ Lösungsansätze, um die Mieten für Innsbruck zu senken, sieht Walter Vogt darin – neben der bereits erwähnten Obergrenze für Zuschläge – , eine Meldepflicht für Airbnb einzuführen und den gemeinnützigen Wohnbau zu forcieren.

Am 26. Februar findet ein Infoabend mit dem Thema "Fallen für Mieter und Vermieter" in Hall statt.