Neubauprojekt

Die Zukunft von Pradl Süd und den Sillhöfen

INNSBRUCK. "Die Stadt wächst". Diese Devise wird mit der Präsentation des Projektes "Pradl Süd - Sillhöfe" unterstrichen. "Vorhandene Einschränkungen, wie Umgebungslärm durch benachbarte Verkehrswege und Sportanlagen, gilt es durch intelligente Planung, von der städtebaulichen Ausrichtung und Situierung beginnend, bis hin zu überlegten Grundrissgestaltungen, zu überwinden", war eine Vorgabe bei der Ideenfindung.

Präsentation

Bürgermeister Georg Willi, StR Christine Oppitz-Plörer, Wolfgang Andexlinger (Stadtplanung), Franz Danler (Geschäftsführer IIG) sowie Markus Pollo (NHT-Geschäftsführung) präsentierten gemeinsam das neue Projekt "Pradl Süd-Sillhöfe". Die Dimension des Projekts unterstreicht die Bedeutung für die Stadtenwicklung: das Planungsgebiet zwischen Olympiaworld im Osten und Sillhöfen im Westen umfasst rund 50.000 Quadratmeter. „Das Areal im Süden Pradls beinhaltet eine enorme Chance, aber auch große Herausforderungen: vor allem die verkehrsintensive Lage zwischen Olympiabrücke und Südring im Norden bzw. der Autobahn im Süden, galt es bei der Planung in den Griff zu bekommen. Mit derzeit 450 und im Endausbau 800 angepeilten Wohneinheiten gehen wir ein richtungsweisendes Großvorhaben für leistbares Wohnen in einer attraktiven Lage an“, freut sich Bürgermeister Georg Willi. Eine ansprechende und nachhaltige städtebauliche Lösung zu finden, war das vorrangige Ziel der Jury. „Sämtliche eingereichten Entwürfe waren außerdordentlich ansprechend. Die Einreichung der Arbeitsgemeinschaft von Architekturhalle und Iliova Architektur konnte die Jurorinnen und Juroren jedoch einhellig überzeugen“, unterstreicht Wirtschaftsstadträtin Christine Oppitz-Plörer, die selbst in der Jury vertreten war. Insgesamt 16 Architekturbüros haben am geladenen Wettbewerb teilgenommen. „Das Quartier spielt für die weitere Stadtentwicklung in den kommenden zehn Jahren eine ganz wichtige Rolle. Es ist erfreulich, dass wir nun in den Planungsprozess einsteigen können“, hebt Wolfgang Andexlinger, Leiter des Amts für Stadtplanung, Stadtentwicklung und Integration, hervor.

Der Plan: drei Baufelder

Da derzeit nicht alle Flächen des Areals im Besitz der Stadt Innsbruck sind, wurde für die Bebauung nicht das Gesamtquartier, sondern eine teilweise Bebauung vorausgesetzt. Im Siegerprojekt vorgesehen sind drei Baufelder mit einer Gesamtfläche von knapp 28.000 Quadratmetern. Baufeld 1 befindet sich im nördlichen Teil und grenzt unmittelbar an die Olympiastraße bzw. die bestehende Wohnbebauung im Westen an. Zum verkehrsreichen Südring ist ein achtgeschossiger Baukörper vorgesehen. „Die Idee ist, das Quartier mit einem höheren Baukörper zur Straße hin abzuschirmen und die Wohnqualität so wesentlich zu erhöhen“, führt NHT-Geschäftsführer Markus Pollo aus. Die weitere Aufteilung der Baufelder sieht vier- bis sechsgeschossige Baukörper sowie mehrere lichtdurchflutete Innenhöfe vor. „Das Siegerprojekt schafft einen Bogen im Spannungsfeld zwischen möglichst dichter und qualitativ anspruchsvoller Bebauung. Auch bei Grünräumen und Außenflächen wurde auf hohe Lebensqualität und die Einbettung in die bestehende parkähnliche Anlage im Osten Rücksicht genommen“, führt IIG-Geschäftsführer Franz Danler aus. Viele Bäume und eine großzügige Begrünung sind angedacht.

73 Millionen Euro-Investition

Insgesamt schafft das Siegerprojekt die Grundlage für rund 450 Wohnungen. Das nördliche Baufeld 1 umfasst 192, Baufeld 2 im Südwesten rund 135 Wohnungen. Auf Baufeld 3 im Südosten sind 130 Einheiten vorgesehen. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund 73 Millionen Euro.

Wie geht es weiter?

Nach dem Ideenwettbewerb folgt bereits Anfang April der nächste Schritt: zur vertiefenden Besprechung der Ergebnisse und weiteren Planung findet ein Workshop mit Vertreterinnen und Vertreter der siegreichen Büros, dem Amt für Stadtplanung, Stadtentwicklung und Integration sowie der IIG und NHT statt. Für die Bebauung der drei Baufelder werden in Folge einzelne Realisierungswettbewerbe ausgeschrieben, nach deren Ablauf die Detailplanungen erfolgen. Das Projekt muss vom Gemeinderat der Stadt Innsbruck beschlossen werden. Mit dem Bau des ersten Baufeldes soll bereits im kommenden Jahr 2022 begonnen werden.

Masterplan

Im Oktober 2020 wurde die städtebauliche Ideenfindung zur Erlangung eines Masterplans für das Quartier ausgeschrieben. In der Beschreibung der Aufgabenstellung ist zu lesen: "Aufgrund der geografischen Rahmenbedingungen sind Flächen für die Schaffung von neuem Wohnraum in Innsbruck ein knappes und kostbares Gut. Daher rücken Flächen, die auf Grund ihre Lage bisher nicht für Wohnzwecke in Betracht gezogen wurden, zunehmend in das Interessensfeld für eine Bebauung und Nutzung für Wohnzwecke, zumal die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum gerade auf Grund der Knappheit von geeigneten Bauflächen und dem damit verbundenem Preisgefüge in höchstem Maße gegeben ist."

Unbebaute Flächen

Eine dieser noch unbebauten Flächen im Stadtgebiet von Innsbruck befindet sich im Bereich der sogenannten Sillhöfe in unmittelbarer Nachbarschaft bereits vorhandener Wohnbauten und relativ kleinstrukturierter gewerblicher Nutzungen. Vorhandene Einschränkungen, wie Umgebungslärm durch benachbarte Verkehrswege und Sportanlagen, gilt es durch intelligente Planung, von der städtebaulichen Ausrichtung und Situierung beginnend, bis hin zu überlegten Grundrissgestaltungen, zu überwinden. Den unbestreitbar vorhandenen Lageschwächen gegenüber stehen Qualitäten wie eine relativ große Zentrumsnähe und gute Verkehrsanbindung, sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln, als auch für den Individualverkehr. Gleichzeitig ergibt sich trotz der zentralen Lage eine sehr gute Grünanbindung mit einer öffentlichen Parkanlage in direkter Nachbarschaft und die Nähe zu den naturnahen bewaldeten Hängen des Lanser Kopfs mit dem Paschbergwald, zur Sillschlucht sowie zum Bergisel.

Verhandlungen

Aufgrund langfristiger Überlegungen konnte sich die Stadt Innsbruck im Bereich der Sillhöfe bisher beträchtliche Flächen sichern und steht mit verschiedenen Privatpersonen der Nachbarschaft in teilweise erfolgversprechenden Verhandlungen zum Ankauf weiterer Grundstücke. Um eine qualitätsvolle und vor allem gesamtheitliche Entwicklung dieses Quartiers  zu gewährleisten, hat man sich, aufgrund der Vorgabe der Stadt, für die Auslobung einer städtebaulichen Ideenfindung entschieden, die sich auch über o.g. Privatgrundstücke erstreckt, welche derzeit und teilweise voraussichtlich auch längerfristig nicht verfügbar sind, um das gesamthafte Planungspotential auszuloten. Die städtebauliche Ideenfindung entfaltet also keine Rechtsverbindlichkeit für die privaten Grundstücke.

Areal

Das Areal Sillhöfe liegt im Stadtteil „Pradl“, Katastralgemeinde 81125 Pradl, und ist umgeben von den Straßenzügen Sillufer und Helblingstraße im Westen, der Wiesengasse im Süden, einer städtischen Parkanlage und darüber hinaus dem Sportareal Tivoli und der Olympiaworld im Osten sowie der Bundesstraße B 174 bzw. Olympiastraße als Teil des sogenannten Südrings im Norden. Ein wesentlicher Teil dieses Areals ist im Nord-Westen bereits mit der Hauptnutzung Wohnen und zusätzlichen Gewerbeflächen bebaut. Südlich der Wiesengasse befindet sich von Ost nach West eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, ein neu errichtetes Tennisareal mit Freiplätzen und Hallen sowie eine kleinstrukturelle Bebauung mit der Widmung Wohnen. Südlich daran angrenzend befindet sich bereits die Inntalautobahn und am Hangfuß des Paschberges die sogenannte  Paschbergbrücke der Brennerautobahn. Beide Verkehrswege haben auf Grund der Schallemission  einen erheblichen Einfluss auf das Wettbewerbsareal.

Verkehrslärm

Nördlich der B 174 Olympiastraße wurde vor ca. 10 bis 15 Jahren ein stark verdichtetes Wohnareal mit einem größeren Nahversorgungsbetrieb und einem Wohn- und Pflegeheim errichtet. Auch befindet sich in diesem Bereich ein Kindergarten, ein Jugendzentrum sowie öffentlich zugängliche Kleinsportflächen. Hier findet die städtische Parkanlage mit einem großzügigen Kinderspielplatz mittels einer Fuß- und Radwegunterführung seine Verlängerung. Wie die Autobahnen im Süden, hat auch die vielbefahrene 4-spurige B 174 auf Grund des Verkehrslärms einen zu beachtenden Einfluss auf das Areal. Im Westen schließen die Sill und darüber hinaus ein Gewerbegebiet sowie ein Teil des Frachtenbahnhofes an. Das Wettbewerbsgebiet wird durch die öffentliche Straßenverbindung Sillhöfestraße/Montessoristraße geteilt. Diese Straße ist weder über- noch unterbaubar.

Eigentumsverhältnisse NHT

Die Grundstücke, welche sich in der Verfügbarkeit der NHT befinden, liegen im nördlichen Teil des Wettbewerbsareals, also nördlich der Straßenverbindung Sillhöfestraße / Montessoristraße: Es handelt sich um das sogenannte Baufeld 1 (=Bauphase 1) mit den Grundparzellen GP1792 (Baufeld 1a) und GP 1983 (Baufeld 1b). Da für die Grundstücke jeweils andere Rechtsformen (Eigentum und Baurecht) vorliegen, müssen die Grundgrenzen unverändert übernommen werden.

Stadt Innsbruck

Die Grundstücke, welche sich im Eigentum der Stadt Innsbruck bzw. der IIG befinden, liegen im süd-östlichen und zentralen Bereich des Wettbewerbsareals, also südlich der Straßenverbindung Sillhöfestraße / Montessoristraße: Es handelt sich um die Grundparzellen GP 1996 (Baufeld 2 = Bauphase 2) sowie 1987/4 und 1989/2 (Baufeld 3 = Bauphase 3). Die Grundgrenze zwischen den Parzellen 1987/4 und 1989/2 muss für die Planung nicht weiter beachtet werden.

Privatbesitz

Die restlichen Grundstücke des Wettbewerbsareals sind im Privatbesitz und befinden sich ebenfalls südlich der Straßenverbindung Sillhöfestraße / Montessoristraße. Eines dieser privaten Grundstücke (GP 1987/3) ist bereits bebaut. Im Sinne der gewünschten gesamtheitlichen Lösung hat man sich entschlossen diese Flächen in die Ideenfindung aufzunehmen, wobei man sich bewusst ist, dass eine Realisierung einer Bebauung auf diesen Grundstücken derzeit nicht abschätzbar ist. Es handelt sich um die Grundparzellen 1987/2, 1989/1, 1990/1, 1991/1, 1994, 1997 und 1987/3. Um eine kurz- und mittelfristige Befriedigung des wachsenden Bedarfs nach leistbarem Wohnraum zu ermöglichen, dürfen die Grundgrenzen zu den privaten Grundstücken nicht verändert werden. Zu diesen Parzellen müssen auch die Mindestabstände nach Tiroler Bauordnung (reduzierte Abstände siehe Text weiter unten) eingehalten werden.

Rahmenbedingungen

Im Stadtteilbereich Sillhöfe besteht ein potentielles städtebauliches Entwicklungsgebiet für gemischte Nutzungen mit Schwerpunkt Wohnen. Das Entwicklungspotential liegt in unbebauten Grundstücken zwischen Olympiastraße, Silluferstraße, Wiesengasse und dem Park westlich der Eishalle bzw. den Tivoli Sportanlagen und erstreckt sich über etwa ein Dutzend Liegenschaften unterschiedlicher Eigentümer. Die Eigentums- bzw. Baurechte einiger Grundstücke konnten von der Neuen Heimat Tirol (NHT) und der Innsbrucker Immobilien Gesellschaft (IIG) für überwiegend leistbaren Wohnbau erworben bzw. gesichert werden. Eine gesamthafte städtebauliche Umsetzung steht zwar nicht in Aussicht, da die Interessenslagen der verschiedenen privaten Eigentümer zu unterschiedlich sind, die Grundstücksstruktur ist jedoch so beschaffen, dass zumindest Teile des Bereiches in den nächsten Jahren realisiert werden können und andere Bereiche der mittel- bis langfristigen Entwicklung vorbehalten sind.

Fakten

Der Stadtteil-Bereich Sillhöfe – der historisch auf Lehenshöfe von Stift Wilten zurückgeht - liegt am südlichen Stadtrand und Randbereich von Pradl. Die westliche Begrenzung bildet die Sill mit der Silluferstraße und Trentiner-Brücke nach Wilten zum Gewerbegebiet St. Bartlmä, dem Zugang zum Naherholungsgebiet Sillschlucht, dem Bergisel und der Anlage des Chorherrenstifts Wilten. Südlich begrenzt der Viller Berg und Paschberg topografisch steil das Gebiet, wobei die tangierende und z.T. hoch liegende Inntal- und Brennerautobahn eine wenig – bis auf den Weg zum Gasthaus Bretterkeller und entlang der Igler Straße - durchlässige Barriere bilden. Zwischen Siedlungsrand und Berghang bzw. Autobahn verläuft ein von der Sill bis Amras durchgehender Distanzstreifen mit Grünraum- und Sportnutzungen. Östlich schließt an den Bereich Sillhöfe ein nord-süd verlaufender Grünzug und dahinter das Areal der Olympia Eishallen und Tivoli Sportstätten an. Montessoristraße und Wiesengasse führen weitgehend verkehrsfrei in und durch diese Areale. Der nord-süd-verlaufende Grünzug bildet für Fußgänger und Radfahrer eine von Norden und Tivoli-Alt sowie Freibad kommende Verteilerachse und gleichzeitig Pufferzone zwischen den Groß-Sportstätten und dem westlich anschließenden Siedlungsgebiet. Nördlich begrenzt die Olympiastraße mit Olympiabrücke den Bereich, wobei entlang der Sill und beim Grünzug eine kreuzungsfreie Querung der Hauptverkehrsachse durch Fußgänger und Radfahrer möglich ist. Die Bereiche nordwestlich und südwestlich des Entwicklungsbereichs sind bereits bebaut. Nördlich der Montessoristraße bestehen mehrere Eigentums-Wohnanlagen mit 4 bis 5 Vollgeschoßen sowie am Brückenkopf ein Wohnhochhaus mit 12 Geschoßen, an der Silluferstraße entsteht ein Hotel („Black-Home“) kleineren Umfanges, in den Erdgeschoßen sind geringfügig Handel- und Dienstleister tätig. Südlich an der Sillhöfestraße / Montessoristraße befinden sich landwirtschaftliche Gebäude, ein Appartementhaus und die Firma Tollinger (Lebensmittelerzeugung und Handel für Gastronomie mit Rampenverkauf) in einem gemischt genutzten Gebäude mit Wohnnutzung. Südwestlich des Entwicklungsgebietes befindet sich eine vormoderne Villenstruktur sowie eine Tennisanlage mit Halle.

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