Miete kommt auf lange Sicht teurer als der Kauf einer Wohnung

In den vergangenen zehn Jahren (2006 bis 2016) sind die Immobilienpreise in Salzburg geradezu explodiert: Baugrundstücke wurden um 78 Prozenbt teurer, Eigentumswohnungen um 57 Prozent, Einfamilienhäuser "nur" um 36 Prozent – was hauptsächlich daran liegt, dass der Markt mit Einfamilienhäusern ein Gebraucht-Häusermarkt ist. Im gleichen Zeitraum sind die Mietpreise durchschnittlich um 36 Prozent gestiegen. Mit 9,04 Euro warm pro Quadratmeter liegt Salzburg österreichweit an der Spitze.

45 Prozent der Mieter wollen Eigentum

Und dennoch ist Christoph Paulweber, Vorstandsdirektor der Salzburger Sparkasse, sicher: "Langfristig ist Miete nicht die günstigere Variante, nach zehn Jahren Miete bin ich bei den monatlichen Kosten gleichauf wie zehn Jahre nach einem Wohnungskauf." Die "Zauberformel" dafür sei eine Fixzinsvereinbarung – die zwar mit rund 40 Prozent bei den Neuabschlüssen für Wohnbaufinanzierungen immer noch eine Minderheit darstelle, sich aber stark nach oben entwickle. Fixzinsvereinbarung bedeutet, man zahlt zehn oder 15 Jahre lang einen fixen Zinssatz – von sagen wir 1.875 Prozent (10 Jahre) bzw. 2,3 Prozent (15 Jahre) – und kann dann neuerlich einen fixen Zinssatz vereinbaren oder auf den flexiblen Zinssatz umschwenken. Der Vorteil beim Fixzinssatz: Die monatliche Kreditrate bleibt über die vereinbarten Jahre gleich. Für den Kreditnehmer bedeutet das eine fixe Größe, die er in seinem Haushaltsplan berücksichtigen kann.

"Steigen die Zinsen bei einem flexiblen Zinssatz auf ein Niveau von vier oder fünf Prozent, dann kann sich die Kreditrate verdoppeln – was nicht nur für den Kreditnehmer unangenehm ist, sondern auch für uns als Bank ein Risiko darstellt", erkäutert Paulweber. Wer möchte schon Geld herleihen, das er nicht mehr zurückbekommt?

Anhand einer beispielhaften 85-Quadratmeter-Wohnung (Kaufpreis rund 300.000 Euro) erläutert Paulweber: Die Miete beträgt anfangs 768 Euro monaltich, die Kreditkrate bei 40.000 Euro Eigenmittel und einem 10-Jahres-Fixzins 976 Euro. Nach zehn Jahren bin ich bei der Kreditrate immer noch auf diesem Niveau – die Miete macht bei einer Fortführung der Mietsteigerung der vergangenen Jahre aber bereits 1.044 Euro aus, nach 30 Jahren sind es 1.931 Euro.

Nicht alle Wohnunsgkäufer benötigen ihre Immobilie, um darin selbst zu wohnen. Der Anteil jener, die in einer Eigentumswohnung eher eine Zukunftsvorsorge und eine Geldanlage sehen, liegt derzeit bei rund 30 Prozent. "Und das wird sich künftig verstärken – was mit ein Treiber für die Immobilienpreise ist", betont Paulweber.

Wie treffsicher ist die neue Wohnbauförderung?

Christoph Paulweber: "Die soziale Treffsicherheit ist jetzt höher, denn früher wurden jene gefördert, die relativ hohe Eigenmittel selbst aufbringen konnten. 100prozentige Gerechtigkeit wird es aber wahrscheinlich nie geben."

Für jene, die sich einen Wohnungskauf nur mit der Wohnbauförderung des Landes leisten können, heißt es bei einer Kreditfinanzierung durch die Sparkasse: Auf die Öffnung des Online-Bewerbungszeitpunktes warten – und dann auf einen Zuschlag hoffen. Wer die Wohnbauförderung nicht unbedingt benötigt, erhält – bei entsprechender Kreditwürdigkeit – sofort eine Kreditzusage. "Wir erleben aber relativ oft, dass sich die Wohnungskäufer andere Wege der Finanzierung, etwa Unterstützung von der Familie, offenhalten", so Paulweber. Die Zielgruppe für die Wohnbauförderung sei dennoch jetzt "die richtigere" als mit der alten Wohnbauförderung.

Generation der Erben

Übrigens: Während Wohnungskäufer, die einen Kredit benötigen, anfangs davon ausgehen, etwa die Hälfte des Kaufpreises selbst finanzieren zu können, müssen sie in der Regel 70 Prozent des Kaufpreises fremdfinanzieren. "Wunsch und Wirklichkeit klaffen hier auseinander", sagt der Sparkassen-Vorstandsdirektor. Was er auch sagt: Die für einen Immobilienkauf notwendigen Eigenmittel würden sehr oft von der Familie zur Verfügung gestellt. "Das ist eine Erben-Generation, denn die Eltern sehen, dass sie am Sparbuch fast nichts dafür bekommen und geben Geld daher lieber direkt an ihre Kinder weiter."

Eigentumswohnungen werden kleiner

Die hohen Preise am Salzburger Immobilienmarkt haben zudem weitere Folgen: Die Menschen ziehen weiter ins Umland hinaus – oft bis nach Oberösterreich. Und: Die Wohnungen werden kleiner. Anstelle von früher 90 Quadratmetern werden heute durchschnittlich nur mehr 85 Quadratmeter gekauft. Noch einen Trend erkennt Paulweber: Die Nachfrage nach Wohnungseigentum mit dem Angebot für betreutes Wohnen wird stark steigen – vor allem für jene Käufer, die sich, weil die Kinder außer Haus sind, vom Haus trennen und dafür in eine kleinere Wohnung umziehen wollen.