Airbnb in Wien: Wohnraum in Szenevierteln geht verloren

WIEN. "Anlegerwohnungen, Vorsorgewohnungen, aber auch Dachgeschoß Eigentumswohnungen" heißt es auf einem Facebook-Post im April 2016 über ein Neubau-Projekt in der Landgutgasse, in Favoriten unweit der U1. Eineinhalb Jahre später wirkt das Haus beinahe unbewohnt. Was ein Grund sein könnte: Mehrere der Wohnungen werden als Ferienappartements angeboten, mindestens eines auf der Plattform Airbnb: "Nagelneue 2 Zimmer Wohnung" heißt es da, 70 Euro kostet die Nacht exklusive Reinigungs- und Servicegebühren. Es ist nicht die einzige neu gebaute Wohnung im Umfeld des Stadtentwicklungsgebiets Sonnwendgasse, die nie auf den Wohnungsmarkt kommt, sondern gleich auf Airnbnb landet. Da die Neubauten in Wien mit dem Bevölkerungswachstum der Stadt ohnehin nicht Schritt halten können, ist die Optik zumindest unglücklich.

Private, semigewerbliche und kommerzielle Vermietung von Zimmern und Wohnungen über die Plattform Airnbnb ist ein stark wachsendes Segment in Wien - auch wenn der Anteil der so vermieteten Wohnungen, gemessen am gesamten Markt, noch sehr klein ist. Es werden, so eine Studie der TU Wien, aktuell etwa 7.600 Wohnungen und Zimmer via Airbnb angeboten oder sind innerhalb des letzten Jahres einmal gebucht worden.

Mehr Ertrag mit Airnbnb-Modell als mit langfristiger Vermietung

Die Autoren Roman J. Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi haben sich diese Angebote im August 2017 unter verschiedenen Gesichtspunkten angesehen und sind zu einigen interessanten Schlüssen gekommen:

• Diejenigen, die auf Airbnb ein wenig genutztes Zimmer in ihrer eigenen Wohnung vermieten, sind in der Minderheit - auch wenn dieses Konzept des "bei Einheimischen schlafen" noch immer identitätsstiftend wirken mag. 70 Prozent der Angebote in Wien sind für ganze Wohnungen oder Häuser, die man sich mit den Vermietern nicht teilt.

• Es gibt viele kleine Vermieter - mehr als vier von fünf in Wien auf Airbnb tätigen Personen haben nur ein Zimmer oder eine Wohnung im Angebot. Von den restlichen haben die meisten zwei bis fünf Angebote, nur eine kleine Minderheit hat mehr als fünf (2 Prozent), noch weniger mehr als 15 (0,4 Prozent). Diese Minderheit verfügt aber über beinahe die Hälfte der Objekte: Vermieter mit mehr als zwei Einheiten vereinen 42 Prozent des Angebots auf sich.

• Dort, wo Touristen gerne hingehen, sind auch viele Wohnungen verfügbar. Besonders viele Angebote gibt es in der Inneren Stadt, rund um den Karmelitemarkt, am Neubau und um den Naschmarkt.

• Betrachtet man nur die Zimmer, so zeigt sich ein etwas anderes Bild: Hier dominieren zwar auch Neubau und Leopoldstadt, aber viele Angebote gibt es auch im gürtelnahe Bereich im Westen Wiens. Die Autoren vermuten, dass in diesen bei Studierenden beliebten Gegenden viele freie WG-Zimmer kurzfristig vermietet werden.

• Der Durchschnittspreis der Unterkünfte beträgt nach der Berechnung der Studienautoren 98 Euro pro Nacht für eine Unterkunft. Das unterste Viertel der Angebote liegt unter 44 Euro, das oberste Viertel über 148 Euro.

• Laut Schätzung der Autoren sind mindestens 2000 Wohnungen als reine Ferienwohnungen auf Airbnb verfügbar und damit "dem Wohungsmarkt entzogen". Ein Grund ist wohl der höhere Ertrag, den man mit kurzfristiger Vermietung erwirtschaften kann, trotz Reinigung, Möblierung und anderer Kosten. Die Schätzung der Autoren sieht, auf Bezirke augeschlüsselt, wie folgt aus:

Es kann also in allen Bezirken mehr eingenommen werden als mit regulärer Vermietung, besonders aber in den Innenstadtbezirken und dort, wo das Mietniveau noch niedrig ist, wie im 10. und 11. "Ein besonders großer Unterschied ergibt sich im Altbau, weil dort der Mietzins fixiert ist", sagt Seidl. Das heißt: Reguläre Miete bringt dort relativ wenig, Vermietung via Airbnb im Vergleich viel mehr.

• Insgesamt werden laut Analyse jährlich 80 Millionen Euro in Wien auf Airnbnb umgesetzt. Dieser Geldfluss interessiert natürlich auch Stadt und Staat: Insgesamt sollten davon zumindest in einigen Fällen Umsatzsteuer, Einkommenssteuer und Ortstaxe abgeführt werden. Ob das immer passiert, lässt sich derzeit nicht sagen.

• Die Folgen sind - noch - nicht dramatisch: 2.000 Wohnungen, die nicht regulär vermietet werden, haben keine großen Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt von etwa 900.000 Wohnungen. Aber: Sofern das Wachstum von Airbnb anhält, kann besonders in den Gebieten mit vielen Airbnb-Unterkünften in den kommenden Jahren mit einem Verlust an regulärem Wohnraum gerechnet werden.

Ob das Angebot auf Airnbnb weiterhin so stark steigt wie bisher - es hat sich in den letzten drei Jahren in Wien mehr als versechsfacht - kann man natürlich nicht vorhersagen. Es ist davon auszugehen, dass früher oder später eine Sättigung eintritt - aber bis dahin steigt der Druck auf den Wiener Wohnungsmarkt.

Hintergrund:

Hier kann man die Analyse im Detail nachlesen.