AK prüft Kreditangebote

Wie man am besten Haus oder Wohnung finanziert

Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer gibt Tipps, worauf Baufamilien und Käufer gut achten sollten.

OÖ. Wer für den Kauf oder Bau einer Immobilie einen Kredit benötigt, sollte sich die Zeit für gute Vorbereitung nehmen. Schritt eins vor dem Gespräch mit der Bank ist das Erstellen einer monatlichen Einnahmen-Ausgaben-Berechnung des eigenen Haushaltes. Zur Unterstützung gibt es diverse Rechner im Internet – etwa HIER.
Damit wird das Risiko, eine Position zu vergessen, verringert. Angebote holt man am besten von verschiedenen Banken ein. Achten Sie darauf, dass den Angeboten die gleichen Voraussetzungen zugrunde liegen, damit die Vergleichbarkeit gegeben ist. Insbesondere soll der benötigte Auszahlungsbetrag gleich hoch sein.

Informationspflicht vor Vertragsabschluss

Banken haben laut Konsumentenschutz der Arbeiterkammer OÖ umfassende vorvertragliche Informationspflichten. Alle wesentlichen Kreditdaten (wie z.B. Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten etc.) müssen in standardisierter Form bekannt gegeben werden. Dazu ist ein einheitliches Musterformular („ESIS-Merkblatt“) zu verwenden.

AK-Tipps: Vergleichen und verhandeln

Bearbeitungsgebühr

Diese betrug bisher in der Regel zwischen 0,5 Prozent und 3 Prozent der Kreditsumme. Mit Jahresbeginn ist allerdings eine Gesetzesänderung in Kraft getreten, die zu einer Änderung bei der Konditionengestaltung führen könnte. Bei vollständiger vorzeitiger Rückzahlung eines ab dem 01.01.2021 aufgenommenen Wohnbaukredites müssen die Gesamtkosten (dazu gehören u.a. auch einmalige Bearbeitungsgebühren) nun anteilig zurückgezahlt werden. Unbekannt ist laut AK derzeit noch, wie die Banken auf die neue rechtliche Lage reagieren werden. Denkbar wären beispielsweise ein überwiegender Verzicht auf einmalige Bearbeitungsgebühren mit gleichzeitiger Erhöhung des Zinssatzes und/oder Erhöhung von laufenden Kontoführungsgebühren als Ausgleich für den Verzicht auf Verrechnung von Einmalgebühren.

Kontoführungskosten

Aktuelle Angebote zeigen bereits, dass einige Banken aufgrund der erwähnten neuen gesetzlichen Regelung begonnen haben, die Konditionenstruktur umzugestalten. Statt der Verrechnung von Einmalkosten wurden die üblicherweise am Quartals- oder Monatsende dem Kreditkonto angelasteten Kontoführungskosten zum Teil deutlich erhöht. Wird der Kredit vorzeitig zur Gänze zurückbezahlt (z.B. durch Umschuldung), erspart sich der Kreditnehmer „nur“ die Kosten für die verbleibende Laufzeit (im Wesentlichen: Zinsen und Kontoführungsgebühren). Die Bank erspart sich bei dieser Art der Konditionengestaltung die ansonsten vorzunehmende anteilige Rückerstattung der einmaligen Bearbeitungsgebühr, was die Abrechnung deutlich erleichtert (zumal der Gesetzgeber nicht geregelt hat, wie die anteilige Ermäßigung der Gesamtkosten bei vorzeitiger Kreditabdeckung konkret zu berechnen ist). 
Je nach Kredithöhe und Bank werden unserer Beobachtung nach, derzeit vierteljährliche Kontoführungsgebühren zwischen 10 Euro und 37 Euro verrechnet. 

Sollzinssatz und effektiver Zinssatz

Unter dem Sollzinssatz versteht man den im Kreditvertrag vereinbarten fixen oder variablen Prozentsatz, der auf jährlicher Basis (p.a.) auf den aushaftenden Kreditsaldo angewandt wird.

Der effektive Jahreszins berücksichtigt hingegen die Gesamtkosten des Kredits. Er beinhaltet daher neben den Sollzinsen auch Spesen, Bereitstellungsprovisionen, Kontoführungsentgelte, Bearbeitungsgebühren sowie die Kosten von Versicherungsverträgen, wenn deren Abschluss verpflichtend und deren Höhe bereits bekannt ist.

Der effektive Jahreszinssatz drückt somit die Gesamtkosten des Kredits als jährlichen Prozentsatz des gesamten Kreditbetrags aus. Dadurch soll Kreditnehmern der Vergleich von verschiedenen Kreditangeboten ermöglicht werden. Bei gleichem Sollzinssatz können Kredite unterschiedliche effektive Jahreszinssätze aufweisen, da Banken neben den Sollzinsen unterschiedlich hohe Entgelte verlangen.

3-Monats-Euribor
Bei variabel verzinsten Krediten kommt es bei Änderungen des Zinsniveaus zu einer automatischen Anpassung des Sollzinssatzes. Vertraglich wird im Regelfall die Koppelung des Sollzinssatzes an einen objektiven Marktzinsindikator vereinbart. Am häufigsten kommt in diesem Zusammenhang der 3-Monats-Euribor zur Anwendung. Bausparkassen verwenden in der Regel den 12-Monats-Euribor. Unter Hinzurechnung eines Aufschlages (Marge – zur Abdeckung von Kosten und Gewinnbedarf der Bank) ergibt sich dann der Sollzinssatz für die aktuelle Kontoabrechnungsperiode (z.B. Quartal).

Verhandeln Sie bei variabel verzinsten Krediten nicht nur über den zugrundeliegenden Indikator (3-Monats-Euribor ist im Regelfall beispielsweise günstiger als 12-Monats-Euribor), sondern insbesondere über den Aufschlag. Je niedriger dieser ist, desto günstiger wird grundsätzlich der Kredit. 
Für einen Vergleich von Angeboten von Wohnbaukrediten ist der effektive Jahreszinssatz unter folgenden Voraussetzungen die maßgebliche Kennziffer:

• es wurde ausschließliche eine variable Verzinsung vereinbart oder 
• es wurde für die gesamte Kreditlaufzeit ein fixer Zinssatz vereinbart.

Wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum (z.B. für 15 Jahre von 25 Jahren) fixiert, dann verliert der effektive Jahreszinssatz aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungsvorgaben jedoch an Aussagekraft bzw. kann zu unrealistischen Ergebnissen führen. Es haben nämlich hinsichtlich der Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes nach Auslaufen der Fixzinsperiode die Konditionen in der variabel verzinsten Phase des Kredites im Regelfall unberücksichtigt zu bleiben. Bei Angeboten mit gleichen Fixzinssätzen während der Fixzinssatzphase ist dann vor allem auf die Anpassungsvereinbarung für die variable Verzinsung nach dem Ablauf der Fixzinsperiode Augenmerk zu legen.

Grundbucheintragung – auf Betrag kommts an

Üblicherweise werden Pfandrechte (Höchstbetragshypotheken) im Ausmaß von 120 Prozent bis 140 Prozent des Kreditbetrages im Grundbuch eingetragen. Davon sind 1,2 % an staatlicher Eintragungsgebühr zu entrichten. Die Höhe des eingetragenen Betrages können Sie mit der Bank verhandeln. Aktuell sind 100 % des Kreditbetrages oder etwas weniger durchaus möglich. Eine geringere Eintragungshöhe reduziert entsprechend die von Ihnen zu zahlende Eintragungsgebühr.

Sonderzahlungen oder vorzeitige Rückzahlung

Nach Möglichkeit Sonderzahlungen für den Kredit zu leisten, ist in der Regel ökonomisch sinnvoll, da der Betrag an Kreditzinsen, den man sich dadurch ersparen kann, in der Regel höher ist als der erzielbare Ertrag bei einer (sicheren) alternativen Veranlagung (z.B. auf einem Sparbuch).

ACHTUNG: Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass für Sonderzahlungen im Falle der Nichteinhaltung von Kündigungsfristen eine Pönale (höchstens 1 Prozent des rückgezahlten Betrages) vereinbart werden kann.

Versuchen Sie, bei Fixzinskrediten Freigrenzen zu vereinbaren (z.B. jährliche pönalefreie Sondertilgungsmöglichkeit von 10.000 oder 15.000 Euro). Bei variabel verzinsten Krediten sind Banken unserer Erfahrung nach durchaus bereit, auf die Einhaltung der gesetzlich maximal möglichen Kündigungsfrist von 6 Monaten zu verzichten, wenn Sie diesen Punkt ansprechen.

Versicherungen als Sicherheit

Häufig verlangen/wünschen Banken den Abschluss oder die Beibringung von Versicherungen zur Abdeckung spezifischer Risiken (Ableben, Unfall etc.). Die Sicherstellung erfolgt in der Regel in Form einer Vinkulierung (Auszahlungssperre des Versicherungserlöses) oder einer Verpfändung/Abtretung der Versicherungsansprüche.

Prüfen Sie, ob nicht ohnehin bereits ein Versicherungsschutz besteht, so dass der Abschluss eines neuen Vertrages unnötig ist. Sie sind nicht verpflichtet, das Ihnen von der Bank angebotene Versicherungsangebot anzunehmen. Holen Sie sich entsprechende Vergleichsangebote bei einem Makler ein.

Arbeiterkammer prüft Ihre Angebote

Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Oberösterreich bietet als Service für oberösterreichische Arbeiterkammer-Mitglieder die Prüfung von Kreditangeboten an. Gerne geben Experten nach Erhalt der Unterlagen eine telefonische Einschätzung zu den angebotenen Konditionen sowie Tipps für Ihre Verhandlungen.

Angebotsprüfung für AK OÖ-Mitglieder: Hier klicken

Nicht von der AK geprüft werden Wohnbauförderungsdarlehen. Diesbezüglich wenden Sie sich bitte direkt an die Beratungsstelle des Landes OÖ