Arbeiterkammer hat getestet

Wohnbaukredite: Zinsen bleiben niedrig

Aktuelle Konditionen: Konsumentenschutz vergleicht Angebote über 200.000 Euro

OÖ. Nach wie vor befinden sich die Konditionen bei Wohnbaukrediten auf einem sehr niedrigen Niveau. Besonders erfreulich ist, dass eine lange Fixierung des Zinssatzes und daraus resultierend einer gleichbleibenden Kreditrate für beispielsweise 15 Jahre zu sehr attraktiven Zinssätzen zwischen 1 und 1,375 Prozent möglich ist. Kredite mit variabler Verzinsung gibt es bei der BAWAG PSK. aktuell bereits ab 0,5 Prozent.

Zehn Anbieter im Vergleich

Die Kreditexperten der Arbeiterkammer Oberösterreich holten Angebote für einen Kreditbetrag von 200.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren mit variabler Verzinsung und mit Fixzinsen für 10, 15 und 20 Jahre ein – unter der Voraussetzung einer guten Bonität der Kreditnehmer/-innen und hypothekarischer Besicherung.
Die Ermittlung der Gesamtbeträge (Summe der insgesamt vom Kreditnehmer zu leistenden Zahlungen) erfolgte zwecks besserer Vergleichbarkeit modellhaft: Den Berechnungen wurden das gleiche Auszahlungsdatum und der gleiche monatliche Rückzahlungsbeginn zugrunde gelegt. Alle bei Vertragsabschluss anfallenden Kosten wurden dem gewünschten Auszahlungsbetrag von 200.000 Euro aufgeschlagen (restschulderhöhend).

Banken reagieren auf Neuerungen bei Rückzahlung

Mit Jahresbeginn ist eine Gesetzesänderung in Kraft getreten. Bei vollständiger vorzeitiger Rückzahlung eines ab dem 01.01.2021 aufgenommenen Wohnbaukredites müssen nun die gesamten Kosten (dazu gehören u.a. auch einmalige Bearbeitungsgebühren) anteilig zurückgezahlt werden. Auf diese Gesetzesänderung haben die VKB-Bank, Oberbank und Sparkasse OÖ bereits reagiert. Statt der Verrechnung von Einmalkosten wurden die üblicherweise am Quartals- oder Monatsende dem Kreditkonto angelasteten Kontoführungsgebühren zum Teil deutlich erhöht. Zum Beispiel hat die Sparkasse OÖ die Gebühr zum Quartalsende von 13,72 Euro auf 37 Euro beinahe verdreifacht. Die Oberbank verrechnet ergänzend zur monatlichen Kontoführungsgebühr in Höhe von 5 Euro eine monatliche „Gestionsgebühr“ von 5,98 Euro, wodurch die vierteljährlichen Kosten auf 32,94 Euro steigen.

Variable Kredite: Fokus auf effektiven Zinssatz

Bei guter Bonität gibt es aktuell den niedrigsten variablen Zinssatz mit 0,5 Prozent pro Jahr bei der BAWAG PSK. Unter der Annahme, dass sich das Zinsniveau in den nächsten 25 Jahre nicht ändert, würde sich ein Gesamtbetrag von 220.578 Euro ergeben.
Insbesondere beim Vergleich von variabel verzinsten Angeboten sollte der effektive Jahreszinssatz als maßgebliches Beurteilungskriterium herangezogen werden; dieser ist wesentlich aussagekräftiger als der Sollzinssatz. In den Gesamtkosten sind nämlich nicht nur Zinsen, sondern auch sonstige Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren und Kontoführungsgebühren enthalten.
Der Sollzinssatz beim Angebot der Hypo OÖ ist mit 0,625 Prozent etwas höher als der von Wüstenrot mit 0,610 Prozent. Unter Einrechnung sämtlicher Kosten wird allerdings ersichtlich, dass der effektive Zinssatz beim Angebot der Hypo OÖ mit 0,88 Prozent etwas günstiger ist als beim Vergleichsangebot von Wüstenrot mit 0,91 Prozent. Das schlägt sich auch im Gesamtbetrag nieder.

Fokus auf die Konditionen nach der Fixzinsphase

Bei einer Zinssatzbindung von 15 Jahren beträgt die Differenz im Gesamtbetrag zwischen dem günstigsten Angebot der UniCredit Bank Austria – 1 Prozent Sollzinsen und einem Gesamtbetrag von 235.313 Euro und dem Sofortkredit der Raiffeisen Bausparkasse – 1,25 Prozent und 244.868 Euro Gesamtbetrag – 9.555 Euro.
Bei Fixzinskrediten, die über die Gesamtlaufzeit des Kredites auch einen variabel verzinsten Zeitraum vorsehen, ist es wichtig, die nach Ablauf der Fixzinsperiode zur Bestimmung des variablen Zinssatzes zur Anwendung gelangende Anpassungsvereinbarung – Aufschlag und Zinsindikator (wie etwa 3-Monats-Euribor) – zu vergleichen und zu verhandeln. Das ist umso bedeutsamer, je länger die variabel verzinste Restlaufzeit des Kredites ist.
Wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum (z.B. für 15 von 25 Jahren) fixiert, dann muss der effektive Jahreszinssatz und der Gesamtbetrag für die gesamte Laufzeit aufgrund der gesetzlichen Vorgaben im Regelfall mit dem Fixzinssatz angegeben werden. In diesem Fall verliert der effektive Zinssatz an Aussagekraft bzw. kann zu unrealistischen Ergebnissen führen. Zur Veranschaulichung haben wir in der Tabelle zwei Spalten mit Gesamtbeträgen angeführt. Eine Spalte weist die Gesamtbeträge entsprechend der gesetzlichen Regelung aus, die nachfolgende Spalte die Gesamtbeträge unter Berücksichtigung der Anpassungsvereinbarung für die variable Zinssatzphase.

Zinssatzindikatoren bestimmen den Sollzinssatz

Als Ausgangsbasis für die Festlegung des Sollzinssatzes nehmen die Bankinstitute überwiegend den 3-Monats-Euribor. Die Oberbank legt den 6-Monats-Euribor zugrunde und die Bausparkassen ziehen den 12-Monats-Euribor heran. In einer kurzen Tabelle haben wir die durchschnittlichen Werte für die letzten drei Monate November, Dezember und Jänner angeführt. In „normalen“ Zeiten ist tendenziell der 3-Monats-Euribor der niedrigste der drei Werte. 

Bausparkasse mit Fixzinsbindung für 30 Jahre

Bausparkassen bieten mittlerweile zunehmend auch Finanzierungen ohne die typischen Merkmale eines Bauspardarlehens (zuteilungsreife Bausparverträge oder Zwischenfinanzierung und eine Wartezeit bis zur Zuteilung sowie eine Zinssatzobergrenze von derzeit 6 Prozent) an. So finden sich nun Angebote der Bausparkassen mit variablem und fixem Zinssatz unter den „klassischen“ Bankangeboten.
Mit einem variablen Zinssatz von 0,61 Prozent und mit einem Gesamtbetrag von 223.716 Euro reiht sich Wüstenrot im oberen Drittel der Bankangebote ein.
Die längste uns genannte Fixzinsbindung (1,59 Prozent für 30 Jahre!) gibt es beim Bauspardarlehen der Start Bausparkasse (Stand September 2020). Die BAWAG PSK bietet einen Fixzinssatz von 1,375 Prozent für 25 Jahre.

Kredite: So finden Sie den günstigsten

• Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie darauf, dass die gleichen Voraussetzungen (Kreditsumme, Laufzeit, Besicherung, …) zugrunde liegen, damit ein Vergleich möglich ist. 
• Bestehen Sie bei Angebotseinholung auf Aushändigung der vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt), in denen alle wesentlichen Kreditkonditionen wie Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten, Bedingungen vorzeitiger Rückzahlung und so weiter bekannt gegeben werden und fordern Sie einen detaillierten Tilgungsplan an. 
• Verhandeln Sie nicht nur über den Soll-Zinssatz, sondern auch über Nebenkosten. 
• Vereinbaren Sie bei Bedarf mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und lassen Sie dies im Kreditvertag vermerken. Ohne Sondervereinbarung ist mit einer Pönale in Höhe von bis zu 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages zu rechnen. 
• Bedenken Sie, dass Sie ein Vertragsverhältnis über Jahrzehnte eingehen und einen verlässlichen Partner suchen. Achten Sie daher nicht nur auf den Preis, sondern lassen Sie auch „soft facts“ wie die Kenntnisse und Erfahrungen der Kreditberater sowie die Erreichbarkeit und Entscheidungskompetenz der Bankfiliale in die Entscheidung einfließen.

AK hilft beim Angebotsvergleich

Das Vergleichen von Kreditangeboten ist selbst bei guten Vorkenntnissen und intensiver Beschäftigung nicht einfach. Gleichzeitig können Sie durch Verhandeln viel Geld sparen. Der Konsumentenschutz der AK Oberösterreich bietet daher allen Mitgliedern individuelle Beratung und den Vergleich von Kreditangeboten an.

Alle Konditionen im Überblick auf ooe.konsumentenschutz.at