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Tipps rund um Mietverträge

Das Erstellen korrekter Mietverträge ist eine komplexe Angelegenheit. Manche Juristen sprechen sogar von einer eigenen Wissenschaft. Der Grund dafür liegt darin, dass das Mietrecht – sei es aufgrund von Gesetzesänderungen oder geänderter Rechtsprechung – einem ständigen Wandel unterliegt. Vorab stellen sich für den potenziellen Vermieter einige grundlegende Fragen, um später unnötigen Ärger zu vermeiden.

Welche Art von Mietgegenstand (Wohnung, Geschäftsräumlichkeit, Büro oder sonstiger Mietgegenstand) vermiete ich? Wie alt ist das Gebäude, in dem er sich befindet? Wie groß ist der Mietgegenstand?
Je nachdem, wie diese Fragen beantwortet werden, kann geklärt werden, ob das Mietverhältnis zur Gänze oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder ob „nur“ das ABGB zur Anwendung kommt. Dies hat auch Auswirkungen auf die zulässige Höhe des Mietzinses. Bei alten Gebäuden ist zudem die Größe der Wohnung ausschlaggebend, um zu bestimmen, ob der Richtwertmietzins mit all seinen Zu- und Abschlägen anzuwenden ist.

Will ich meinen Mietgegenstand befristet oder unbefristet vermieten?
Ein unbefristetes Mietverhältnis wird durch Kündigung beendet. Fällt der Mietgegenstand ganz oder teilweise unter das MRG, kann das Mietverhältnis nur aus den im Gesetz angeführten Gründen gekündigt werden, deren Durchsetzung oftmals nicht einfach ist. Ein befristetes Mietverhältnis hingegen hat den Vorteil, dass es zu dem vereinbarten Zeitpunkt endet. Die Befristung ist jedoch nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart wurde. ACHTUNG: Ein Vertrag über eine Wohnung, der dem MRG unterliegt, muss eine Mindestdauer von drei Jahren aufweisen. Damit ein befristetes Mietverhältnis nicht in ein unbefristetes übergeht, darf eine etwaige schriftliche Verlängerung der Befristung nicht übersehen werden. Dies gilt auch, wenn bei Nichtauszug des Mieters nicht unverzüglich eine Räumungsklage bei Gericht eingebracht wird.

Wie vereinbare ich eine gültige Wertsicherung des Mietzinses?
Eine Wertsicherungsklausel ist nur dann gültig, wenn sie nicht nur eine Erhöhung, sondern auch eine mögliche Ermäßigung des Mietzinses vorsieht. Theoretisch kann der vereinbarte Index auch sinken. Aufgrund einer neuen Entscheidung des OGH darf die Indexklausel nicht sofort wirksam werden. Um sicherzugehen, ist es empfehlenswert, zu vereinbaren, dass in den ersten sechs Monaten des Mietverhältnisses keine Indexerhöhung des Mietzinses stattfindet.

Zum Schluss noch ein wesentlicher Tipp!
Lassen Sie die Finger von Mietverträgen aus dem Internet. Oftmals handelt es sich dabei um Mietvertragsformulare, die auf das deutsche Mietrecht abgestimmt sind, welches sich in wesentlichen Fragen vom österreichischen Mietrecht unterscheidet. Sparen Sie daher nicht bei der Erstellung des Mietvertrags, sondern wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.

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