Bauwirtschaft

„Einbruch in der Bauwirtschaft oder mit 50 km/h auf die Betonwand!“

Massive Einbrüche in der Bauwirtschaft befürchtet Maximilian Etzenberger, Geschäftsführer der ETZI-Group GmbH aus Vorchdorf. Er sagt: "Konkurse bleiben unausweichlich."

Was waren die erkennbaren Ursachen?
Vor dem Ukraine-Krieg hatten wir einen Null-Kreditzins. Ab Februar 2022 gingen die Kaufabschlüsse bereits spürbar zurück. Die Angst und Verunsicherung des Krieges spielten  bei den Eltern und Großeltern eine wesentliche Rolle. Letztendlich kamen die Eigenmitteln in den letzten zehn Jahren für das Hausbauen von dieser Seite. Ab August 2022 sind nicht nur die Kreditkriterien (Kim-Verordnung) eingeführt worden, sondern auch die Kreditzinsen haben sich ständig erhöht bzw. der Inflation angepasst. Heute sind wir bei einem 3-Monats-EURIBOR von 3,646 (Stand 01.07.2023) plus einem Aufschlag von 1,5 also bei 5,15 Prozent. Alle Häuslbauer und Investoren, welche einen höheren Kredit von der Bank für ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus bzw. für eine Eigentumswohnung benötigten, haben Ihre Investition nach hinten verschoben.

Wie hoch sind nun die Belastungen für den durchschnittlichen Häuslbauer?
Für Baugrund und ein kleines Einfamilienhaus mit ca. 130 m² benötigt man mit der Einrichtung etwa 600.000 Euro. Für eine Finanzierung sind 120.000 Euro Eigenkapital erforderlich und nachweislich ein jährliches Familiennettoeinkommen von ca. 77.000 Euro, um das Haus in 35 Jahren zurückbezahlen zu können. Welche Familie hat 120.000 Euro Eigenkapital und 77.000 Euro Jahresnettoeinkommen? Erschwerend kommt dazu, dass der Bestandsbesitz als Eigenmittelersatz nicht angerechnet wird. Zusätzlich zu den Kreditproblemen kommen noch die steigenden Lebenserhaltungskosten, die allgemeine Verunsicherung und vor allem auch der Vertrauensverlust in unsere Regierung und EU.

Wer baut derzeit überhaupt noch?
Zur Zeit bauen bzw. investieren nur jene Kunden, die kein Geld oder nur sehr wenig Kredit von der Bank benötigen. Das sind zur Zeit ca. 10 – 15 Prozent. Damit liegt der wirtschaftliche Einbruch bei etwa 85 Prozent.

Wann könnte sich eine positive Trendwende ergeben?
Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus, Doppelhaus oder Eigentumswohnung ist bei den Österreichern nach wie vor vorhanden. Wenn sich die Zinsen und Kreditkriterien ändern, kommt es unweigerlich wieder zu einer hohen Nachfrage. Das könnte ab dem Jahr 2025 passieren. Der Ukraine-Krieg muss jedoch vorher beendet sein und wir brauchen so schnell als möglich eine andere Konstellation in der Bundesregierung. Diese Regierung hat in den letzten Jahren wesentlich zur Verschlechterung der Baukonjunktur z.B. durch das Thema Bodenversiegelung, Umwidmungen von Bauflächen, die Einführung der CO2-Steuer und den Energiekosten beigetragen.

Welche Auswirkungen hatte Corona für die Baubranche?
Seitens der Regierung wurden die Gelder leider unüberlegt beim Fenster hinaus geworfen bzw. mit der Gießkanne verschüttet. Corona verunsicherte und spaltete zum Teil die Bevölkerung von Österreich. Im Nachhinein kann man natürlich behaupten, dass vieles falsch gemacht wurde bzw. hätte anders passieren sollen. Darum auch der Vertrauensverlust in unsere bestehende Regierung. Kein anderes Land in der EU hat so viel Geld vernichtet, wie Österreich. Die Regierung hat das Bestreben, dieses finanzielle Loch so rasch als möglich und mit allen ihr zustehenden Mitteln zu schließen. Darum auch die hohe Inflation in unserem Land, welche im Vergleich zu den anderen EU-Ländern wesentlich höher ist. Die damit verursachten Folgen wurden seitens der Regierung nicht bedacht. Jeder Österreicher und vorallem jetzt die Bauwirtschaft leidet unter dieser Vorgehensweise. Lebenserhaltungskosten, Mieten, Steuern und die Zinsentwicklung sind eine enorme Belastung. Ich gehe aber auch bereits davon aus, dass die Steuern und Einnahmen der Österreicher für den Wiederaufbau der Ukraine herhalten müssen und die Inflation bewusst hoch gehalten und noch Jahre andauern wird. Immerhin ist Österreich Nettozahler in der EU – wer soll sonst die Finanzierung mitübernehmen?

Die Banken sehen die Situation nicht so tragisch...
Wenn es derzeit so wenige Bauabschlüsse gibt, dann gibt es natürlich auch weniger Wohnbaukredite bzw. das Volumen der Wohnbaukredite ist im selben Prozentsatz niedriger. Dazu rechnen die Banken aber jetzt auch die Kredite für Sanierungen und Umschuldungen dazu, darum wird das Bild stark verschönert. Banken verzeichnen laut den Medienberichten, Rekordgewinne und zählen neben den Energieerzeugern zu den Gewinnern aus dieser Entwicklung. Die Regierung hat den Banken mit der Kim-Verordnung leider die Kompetenz und Entscheidungsgewalt für die Kreditvergabe genommen.

Wo gibt es noch andere Möglichkeiten die Facharbeiter zu beschäftigen?
Damit nicht alle Mitarbeiter bei den Baufirmen gekündigt werden müssen, holen sich einige Baufirmen die Aufträge von den Wohnbaugenossenschaften für Sozial- bzw. Mietwohnungen ab. Leider werden hierbei vom Land OÖ nur 1.800 Euro/m² gefördert, was wiederum bedeutet, dass der Baumeister ca. 200 Euro/m² zu seinen Selbst- oder Gestehungskosten dazu legen muss. D.h. er greift tief in die Tasche, um seine Mitarbeiter zu halten. Das kann sich nicht jeder auf lange Sicht leisten. Nicht jede Baufirma kann Sanierungsarbeiten annehmen und durchführen. Viele Baufirmen, welche Sanierungen durchführen, sind bereits darauf gekommen, dass sie durch den minimalen Materialeinsatz nicht die Overhead-Kosten decken können und ein Minus schreiben. Damit diese Baustellen positiv ausgehen, würden sie einen Facharbeiterstundensatz einer Autowerkstat von über 100 Euro Brutto benötigen. Wer zahlt so einen Stundensatz? In Niederösterreich wurde jetzt auch noch die Wohnbauförderung ausgesetzt. Auch diese Entscheidung wird sich negativ für die Baubranche auswirken und zu Kündigungen der Arbeitnehmer führen.

Gibt es nicht noch genügend finanzielle Reserven aus den vergangenen Jahren?
Teilweise natürlich, aber man redet auch immer wieder von den umsatzstarken oder fetten Jahren 2021 und 2022 in der Baubranche und vergisst dabei jedoch, dass die enormen Preiserhöhungen bei den Baumaterialien oftmals nicht an die Kunden weitergegeben werden konnten. „Pauschalpreis, Fixpreisgarantie“ d.h. viele Bau- und Fertighausfirmen haben trotz Umsatzrekorde rote Zahlen abgeliefert. „Umsatz ist nicht gleich Gewinn“ (= Fehlmeinung, siehe Coronahilfe in der Gastro). Der Gewinn liegt bei einem Bauunternehmen, wenn er ordentlich wirtschaftet und eine gute Auslastung hat, laut Branchenradar nur im Skontobereich, also plus/minus drei Prozent. Wenn im Jahr 2023 wieder eine rote Zahl am Ende der Bilanz steht, dann ist sicherlich auch im Jahr 2024 damit zu rechnen. Welche Hausbank wird dem Unternehmer dann noch lange zusehen?

Wir reden zur Zeit nur vom Einbruch bei den Ein- und Mehrfamilienhäusern. Betroffen sind aber auch der Bau von Eigentumswohnungen.
Dazu kommen voraussichtlich im nächsten Jahr auch noch die gewerblichen Bauten. Durch die Investitionsprämien durch Corona wurden natürlich diese Bauten bereits seit 2021 vorgezogen. Diese Bauten sind heuer alle fertiggebaut. Jeder Unternehmer wird es sich zwei Mal überlegen, ob er bei diesen Kreditzinsen investiert oder lieber noch einige Jahre zuwartet. Dabei spielt auch das Risk-Management der Banken eine wesentliche Rolle. Sie setzen verschärftere Kriterien an und verlangen höhere Eigenmittel bis zu 40 Prozent des Investments.

Wenn die Baumaterialien billiger werden, dann muss das Bauen doch auch günstiger werden?
Dem ist leider nicht so! Es gibt natürlich schon Baumaterialien, wie Baustahl, Holz usw. welche preislich fast das alte Niveau erreicht haben. Andere Baumaterialien, welche nach wie vor von den Energiekosten getrieben sind, haben sich kaum verändert. Man muss auch dazu berücksichtigen, dass die CO2-Steuer, die Nova auf Betriebsfahrzeuge und vorallem die Kollektivvertragserhöhungen von 9,5 Prozent die Baukalkulation wesentlich belasten. Da kann das eine oder andere Material günstiger werden, wenn man dann den Lohnanteil von ca. 50 Prozent beim Bauen mit einer KV-Erhöhung von 9 Prozent, das ist umgerechnet eine Teuerung von 4,5 Prozent zu berücksichtigen hat. Jede Lohnerhöhung hat somit und letztendlich der Häuslbauer bzw. Investor zu tragen.Bei der Gesamtinvestition spielen natürlich auch die Kosten für das Grundstück, die Steuern und die Infrastrukturkosten eine wesentliche Rolle. Diese Kosten haben sich in den letzten zehn Jahren um ca. 400 Prozent erhöht. Dieser Kostenanteil wird sich nicht wieder verringern und hat je nach Lage des Grundstückes bereits einen Anteil beim Einfamilienhaus von 25 Prozent oder mehr. Unter Berücksichtigung des Baugrundstückes, der Steuern u. Kaufnebenkosten, der Lohnkosten und natürlich auch der Einrichtung, liegt der Baumaterialanteil bei der Gesamtinvestition eines Einfamilienhauses nur noch bei einem Drittel. Also wirken sich auch Preisminderungen bei den Baumaterialien nur im geringen Umfang aus.

Wie schauen die Aussichten für die nächsten Jahre aus?
Ich persönlich glaube, dass bereits im heurigen Herbst eine massive Verschlechterung spürbar wird. Vorallem aber 2024 werden wir nach meiner persönlichen Einschätzungen mehr als 50 Prozent aller Facharbeiter in Bau- und Baunebengewerbe verlieren und so wie in der Gastronomie nie wieder zurück bekommen. Der Facharbeitermangel war in den letzten Jahren schon sehr stark spürbar, d.h. es gingen viel mehr Arbeiter in die Pension als sich Lehrlinge für den Beruf Maurer begeistern konnten. Konkurse bleiben unausweichlich und es wird eine Marktbereinigung geben. Ich glaube auch, dass sich nach den Nationalratswahlen im Herbst 2024 sehr vieles im positiven Sinne verändern wird und bereits Anfang 2025 die Bauabschlüsse in gewohnter oder sogar in verschärfter Weise wieder kommen, da sich die aufgeschobenen Aufträge 2023 und 2024 auswirken müssten. Bis dorthin sollten sich auch die Energiepreise im unteren Bereich stabilisiert haben und die Kreditzinsen gesunken sein. Auch die Kreditkriterien sollten bis dorthin verbessert worden sein. Leider haben wir dann zu wenig Personal um diese Bauvorhaben ordentlich abarbeiten zu können. Der dann baut, zahlt die Rechnung für 2023 und 2024, d.h. es wird nicht billiger, sondern wahrscheinlich teurer!  Jede Entscheidung der Regierung oder EU löste eine Reaktion aus. Oft kommt es zu einer Kettenreaktion oder es gibt sogar einen Bumerang. Was wäre z.B. wir verlieren unsere guten Handwerker an die Industrie und in die nächsten Jahren hat auch diese Branche einen Einbruch (siehe z.B. Windhager-Heizungen), dann kommt es auch hier unweigerlich zu Kündigungen. Mit Sicherheit können wir diese ungeschulten und vorallem nicht körperlich belastbastbaren Arbeiter am Bau nicht gebrauchen. Die Arbeitslosenrate steigt massiv an.

Welche Branchen sind von diesen negativen Aussichten noch betroffen?
Die Baubranche ist in Österreich der Motor der Wirtschaft. Es hängen natürlich sehr viele weitere Branchen von der Konjunktur im Bau ab. Problematisch sehe ich vorallem jene Bereiche, welche unmittelbar damit zu tun haben, wie z.B. die Putz- und Estrichbranche und natürlich auch die Lieferanten von Ziegel, Decken, etc. Auch die Fensterbranche verzeichnet jetzt schon massive Einbrüche. Es geht bis zur Möbelindustrie. Wenn keine Häuser und Wohnungen gebaut werden, braucht man auch keine Küche. In der Zwischenzeit jammern auch bereits die Autohändler, dass seitens der Baubranche keine PKW`s und LKW`s bestellt werden.

Was passiert am Gebrauchtimmobilienmarkt?
Diese Immobilien werden im Vergleich zu den letzten Jahren wahrscheinlich preislich sinken und günstiger angeboten. Natürlich gibt es leider auch sehr viele neuwertige Immobilien, welche aufgrund der steigenden Zinsen bzw. Rückzahlung auf den Markt kommen. Viele Häuslbauer haben in den letzten zehn Jahren gerade noch einen Kredit bekommen um sich Ihren Traum zu verwirklichen. Jener Personenkreis, der sich auf einen variablen, d.h. günstigen Kredit eingelassen hat, zahlt nun das x-fache. Wenn hier von dritter Seite (z.B. Eltern etc.) nicht Geld fließt, dann geht sich früher oder später die Rückzahlung nicht mehr aus und er muss verkaufen = „Zwangsverkauf“. Dies ist eine enorme Belastung für die Familie und führt oft zu Trennungen bzw. Scheidungen. Jede gebrauchte Immobilie nimmt auch einen Neubau vom Markt weg.

Hat diese Entwicklung im Baubereich langfristig nicht auch gesellschaftliche und soziale Auswirkungen?
Für den Arbeitnehmer ist die Verunsicherung, ob er den Arbeitsplatz noch länger hat oder verliert, natürlich sehr hoch. Ein gutes Betriebsklima in einer Firma wird verschlechtert. Sowohl Arbeitgeber, als auch Arbeitnehmer können nichts dafür, dass Kündigungen unerlässlich sind. So verliert man auch gute Mitarbeiter. Familien, welche durch die Zinsentwicklung und vielleicht Verlust des Arbeitsplatzes Ihr Eigenheim verkaufen müssen, gelten in der Gesellschaft als „Versager“ und sind abgestempelt. Finanzielle Sorgen und Probleme führen unweigerlich zu Trennungen und Scheidungen und oft auch zu Gewalt und Alkoholproblemen. Von der steigenden Suizidrate will niemand reden. Bei diesen Gesamtbaukosten müssen sich die Partner vorweg entscheiden, wie ihre familiäre Zukunft aussieht, d.h. ein Haus oder eine Wohnung mit keinem oder maximal einem Kind. Zwei oder mehrere Kinder gehen sich aufgrund der monatlichen finanziellen Belastung auf keinen Fall mehr aus. 

Wie reagiert unsere Regierung auf diese Situation?
Das Bewusstsein, dass man hier die Baubranche mit 50 km/h auf die Betonwand fahren lässt, ist meiner Meinung nach noch nicht wirklich angekommen. Welches Unternehmen übersteht so einen „Aufprall“? Man beschäftigt sich leider viel zu viel mit Themen, wie Klimawandel, Bodenversiegelung und wer unter den Begriff „normaldenkend“ fällt und wer nicht. Die schwarze bzw. türkise Regierung ist für eine Änderung bzw. Verbesserung der Kim-Verordnung. Die Grünen fordern eine Kostensenkung der Baukosten, wo sie doch selbst wesentlich zur Verteuerung beigetragen haben. Die Roten versuchen Wählerstimmen zu sammeln, indem sie mit der Reduktion der Normalarbeitszeit von 39 auf 32 Stunden bei gleicher Entlohnung fordern und nicht wissen, dass sich damit die Lebenserhaltungskosten im zweistelligen Bereich für immer erhöhen werden. Dies gilt natürlich auch für Mieten. Eine KV-Erhöhung von 9 Prozent und mehr sich auch auf für immer auf die Lebenserhaltungs- kosten, Mieten und auch Baukosten auswirken wird. Die Blauen und auch die Neos halten sich zurück und warten ab. Auch so können sie Wählerzuwächse für die nächste Nationalratswahl gewinnen.

Was fordert die Wirtschaft, insbesondere die Bauwirtschaft von der Regierung?
Eine sofortige Aufhebung der Kim-Verordnung und die Entscheidungsgewalt und Kompetenz den jeweiligen Banken, wie dies immer schon war, zu überlassen. Eine befristete Überbrückung mit dem „Luxenburger-Model“, d.h. eine Rückvergütung der MWSt. für das Bauen im Privatbereich. Keine Grunderwerbssteuer beim Erstkauf einer Immobilie. Gewidmete und nicht verbaute Flächen (=Altwidmungen) entsprechend zu versteuern und mit einem Preisdeckel (Basis: Durchschnitspreis 2016) zu versehen. Neugewidmete Fläche von vornherein mit einem Verkaufspreislimit (Preise 2016) mit einem Baulandsicherungsvertrag abzusichern. Es muss den verantwortlichen Politikern klar sein, dass jeder Tag und Woche zählt. Bis es zu einer Entscheidung im Parlament kommt, dauert es Monate und dann braucht die Bauwirtschaft immer noch eine Vorlaufzeit von einem halben Jahr (Kalkulation, Auftragserfassung, Planung, Baubescheid, Organisation usw.) zum Baustart. Die Energiekosten zu deckeln und so Kalkulationssicherheit zu gewährleisten. Damit werden nicht nur die Baumaterialien günstiger, sondern auch die Lebenserhaltungskosten. Dann reduziert sich auch die Inflation und wahrscheinlich die Kreditzinsen auf ein vertretbaren Prozentsatz. 

Wie meistern Sie, als ETZI-Group diese schwierige Zeit?
Ich habe diese Entwicklung bereits vor über einem Jahr vorhergesehen und hatte Zeit mich darauf vorzubereiten. Unsere Firma ist sehr breit aufgestellt und hat mehrere Standbeine und Einnahmen, wie z.B. Erdbau, Schottergewinnung, Elektroinstallation, HKLS, usw. Einzelne Abteilungen sind bereits auf „Sparflamme“ heruntergefahren. Statt der ursprünglich geplanten Fremdvergaben bauen wir unsere Häuser und unsere Firmenzentrale jetzt mit eigenem Personal. Wir haben alte Bauaufträge mitgenommen und haben noch die finanziellen Mitteln, einige Bauvorhaben vorzufinanzieren. Die Beschäftigten in der Baufirma werden auf das Minimum reduziert und in anderen neuen Bereichen eingesetzt, wie z.B. Produktion der neuen Fensterelemente (WINDOWMENT). Wir investieren in die Zukunft der Baubranche, d.h. in Automatisierung und Vorfertigung in der Halle. Neben dem Neubau der Firmenzentrale in Ried/Traunkreis planen wir weitere Produktionsstäten im Süd/Osten von Wien und in der Steiermark. So können wir flächendeckend ganz Österreich, ausgenommen Tirol und Vorarlberg, mit unseren vorgefertigten Ziegelwänden und Fensterelementen beliefern. Darüber hinaus setzen wir auf Systembauten und energieautarke Siedlungsbauten, welche um einiges günstiger gefertigt werden können, als individuelle Bauten. Es gehört auch einiges an Mut dazu, Entscheidungen frühzeitig zu erkennen, zu akzeptieren und entsprechende Handlungen zu setzen.