BETTERHOMES Gastartikel

Der BETTERHOMES-Info-Guide zu Grunddienstbarkeiten

Wer sich eingehender mit dem Kauf oder Verkauf von Immobilien beschäftigt, wird früher oder später auf das Thema Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit stoßen. Da es erhebliche Einflüsse auf die Nutzung und den Wert von Grundstücken haben kann, empfiehlt es sich, sich frühzeitig mit dem Thema zu beschäftigen. Die wichtigsten Informationen zum Thema geben die Expertinnen und Experten von BETTERHOMES in diesem Artikel.

Was sind Dienstbarkeiten?

Dienstbarkeiten, auch Servituten genannt, sind dingliche Nutzungsrechte an Grundstücken, die auf ein Dulden oder Unterlassen gerichtet sind. Das Gesetz unterscheidet hier zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten räumt man der Eigentümerschaft eines anderen Grundstücks ein. Sie bestehen also zugunsten eines anderen Grundstücks. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten auf der anderen Seite werden bestimmten natürlichen oder juristischen Personen eingeräumt.

Grunddienstbarkeiten lassen sich in verschiedene Typen unterscheiden.

Nutzungsdienstbarkeit:

Bei diesem Typ ist die jeweilige Eigentümerschaft des herrschenden Grundstücks berechtigt, ein anderes (dienendes) Grundstück in verschiedenen Belangen zu nutzen. Typische Fälle sind Wege- oder Leitungsrechte über bzw. durch ein Grundstück. Eingeräumt werden sie zum Beispiel, wenn ein Grundstück nur über ein anderes betreten werden kann, da kein anderer Zugang besteht, oder wenn es für die Versorgung eines Grundstücks mit Strom und Wasser notwendig ist, Leitungen über das andere Grundstück zu verlegen.

Unterlassungsdienstbarkeit:

Eine Unterlassungsdienstbarkeit untersagt es der Eigentümerschaft des dienenden Grundstücks, auf ihrem Grundstück bestimmte Handlungen vorzunehmen. Sie kann zum Beispiel beinhalten, dass darauf bestimmte Gebäude- und Nutzungstypen nicht gebaut werden dürfen.

Duldungsdienstbarkeit:

Die Duldungsdienstbarkeit untersagt es der Eigentümerschaft des dienenden Grundstücks, bestimmte Abwehrrechte geltend zu machen, die ihr normalerweise zustehen würden. Das kann etwa die Duldung einer geringen Abstandsfläche oder einer bestimmten Menge von Emissionen sein.

Auch bei den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten gibt es Nutzungs-, Duldungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten. Der Unterschied besteht darin, dass sie nicht zugunsten der jeweiligen Eigentümerschaft bestehen, sondern für eine bestimmte natürliche oder juristische Person eingetragen werden. Auch hier sind die Rechte derart ausgestaltet, dass die oder der Berechtigte das Grundstück in einer bestimmten Weise nutzen bzw. die Eigentümerschaft des belasteten Grundstücks bestimmte Abwehrrechte nicht geltend machen darf.

In Österreich ist die Dienstbarkeit (Servitut) im Sachenrecht zu finden. Ihre Regelung erfolgt in den §§ 472 ff. ABGB. Hervorgehoben wird hier die passive Natur der Dienstbarkeit. Sie ist nur in Verbindung mit einer Duldung oder Unterlassung anwendbar. Wird von einer Partei hingegen eine aktive Leistung eingefordert, spricht man von einer Reallast.

Begründung und Eintragung im Grundbuch

Üblicherweise erfolgt der Erwerb von Dienstbarkeiten durch Vertrag oder Ersitzung. Führt ein Weg über ein Grundstück und wird über 30 Jahre lang genutzt, ist die Dienstbarkeit ersessen. Darüber hinaus kann die Begründung von Dienstbarkeiten über Testament, Gerichtsurteil oder Grundteilung erfolgen.

Ein wesentlicher Faktor des Erwerbs ist die Eintragung im Grundbuch. Dadurch wird das Servitut begründet und gegenüber Dritten durchsetzbar gemacht. Eine Besonderheit liegt hier in Vorarlberg vor. Hier waren Grunddienstbarkeiten bis ins Jahr 1997 nicht verbüchert. Deshalb gibt es hier noch viele außerbücherliche Dienstbarkeiten.

Verlust von Dienstbarkeiten

Wenn eine Dienstbarkeit nicht verbüchert ist, kann sie verloren gehen, wenn das dienende Grundstück verkauft wird. Die Erwerberin oder der Erwerber kann hier auf den aktuellen Stand des Grundbuchs vertrauen und erwirbt die Immobilie ohne Servitut. Anders ist die Situation bei offensichtlichen Dienstbarkeiten, die klar erkennbar sind. Ein typisches Beispiel ist hier der Trampelpfad. Der Grundstückskäufer sollte das Objekt beim Erwerb also genau besichtigen.

Weiterhin kann eine Dienstbarkeit verlorengehen, wenn sie 30 Jahre lang nicht ausgeübt wurde. Dadurch wird die oder der Belastete von der Dienstbarkeit befreit. Wenn sich die oder der Belastete mehr als drei Jahre gegen die Ausübung des Servituts wehrt und wenn in dieser Zeit keine Klage erhoben wird, geht die Dienstbarkeit ebenfalls verloren.

Situation in der Schweiz

In anderen Staaten, deren Rechtssystem wie das österreichische auf dem römischen Recht beruht, sind Dienstbarkeiten weitgehend ähnlich geregelt. Das gilt zum Beispiel für die Schweiz. Auch hier gibt es die Unterscheidung zwischen Personal- und Grunddienstbarkeiten. Bei den Personaldienstbarkeiten unterscheidet man reguläre Personaldienstbarkeiten (Nutznießung, Wohnrecht) und irreguläre Personaldienstbarkeiten (Quellenrecht, Baurecht). Geregelt sind sie in Art. 730 ff. ZGB. Weiterhin gibt es das Popularservitut. Dabei handelt es sich um eine Dienstbarkeit, die zugunsten der Öffentlichkeit eingeräumt wird. Üblicherweise geht es hier um Fuß- oder Fahrradwege.

Über BETTERHOMES

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