Die Tiroler Rechtsanwälte

Der Immobilienkaufvertrag – mehr als ein Stück Papier

Er ist das rechtliche Fundament Ihrer Immobilie, doch warum ist ein schriftlicher Kaufvertrag so wichtig?

Nichts geschieht ohne Grund. Daher braucht auch die Übertragung einer Immobilie eine rechtliche Grundlage. Wer nicht beschenkt wird, muss für die Immobilie zahlen. Wer Geld gegen eine Ware, in diesem Fall die Immobilie, tauscht, schließt einen Kaufvertrag ab.
Kaufverträge sind grundsätzlich formfrei, das heißt sie können auch mündlich abgeschlossen werden. Doch so gut ein fester Handschlag auch ist, setzt man in der Praxis meistens auf schriftliche Verträge, wenn es um Immobilien geht. Und das aus guten Gründen:

Beweisbarkeit

Mit schriftlichen Urkunden lässt sich nicht nur besser beweisen, was zwischen den Parteien vereinbart war, auch Missverständnisse können leichter vermieden werden. Das wird erst später wichtig, wenn man sich streitet und die Erinnerungen über die mit dem Handschlag besiegelten Abmachungen verblasst sind.

Komplexität

Beim Immobilienkauf muss Vieles bedacht werden. Beispielsweise sollte bei Eigentumswohnungen geregelt werden, wer für Betriebskostennachforderungen haftet. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet für offene Betriebskosten nämlich immer derjenige, der bei Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Käufer könnte so als Willkommensgeschenk eine enorme Betriebskostennachforderung bekommen, die der Verkäufer verursacht hat. Daran sieht man schon, dass selbst ein Handschlag mit Spucke einen schriftlichen Vertrag nicht gut ersetzen kann.

Treuhandschaft

Als Treuhänder sorgt der Vertragserrichter auch dafür, dass der Verkäufer das Geld erst bekommt, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer Eigentümer wird. Andererseits achtet er darauf, dass der Käufer erst dann Eigentümer wird, wenn sichergestellt ist, dass der Verkäufer das Geld bekommt. Dazu fordert der Treuhänder zu einem vertraglich definierten Zeitpunkt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto an. Sind die Eintragungen im Grundbuch erledigt, leitet er den Kaufpreis an den Verkäufer weiter. Die aktuellen Immobilienpreise regen zur Finanzierung des Kaufpreises mit Hilfe einer Bank an. In diesem Fall sorgt der Vertragserrichter für die Löschung des Pfandrechtes des Verkäufers, und die Eintragung eines Pfandrechtes für die Bank, die den Kauf finanziert. Schließlich möchte man als Käufer nur ungern die offene Hypothek des Verkäufers weiterzahlen. Und die Banken sind meistens ganz dankbar, wenn ihr Pfandrecht für die Finanzierung des Kaufpreises im Grundbuch abgesichert ist.

Die Kosten

Die Kosten der Vertragserrichtung sollten Sie klären, bevor Sie den Anwalt beauftragen. Übrigens gilt auch beim Immobilienkauf: Wer zahlt, schafft an! Als Käufer dürfen Sie den Vertragserrichter nicht nur zahlen, sondern auch aussuchen. Das sollten Sie nutzen.

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