Kein Geld retour

Gewichtiger OGH-Entscheid zu Betriebskosten von Wiener Wohnen

Der Oberste Gerichtshof (OGH) musste sich mit einem Urteil rund um eine nicht gewährte Rückforderung von Betriebskosten bei Wiener Wohnen auseinandersetzen. Eine Mieterin hatte diese wegen möglicher Intransparenz zurückgefordert und vorinstanzlich bereits vor Gericht eine Absage erhalten. Der OGH bestätigte diese jetzt.

WIEN. Egal, ob Penthouse- oder Gemeindebauwohnung, in einem Punkt sind sich die beiden Adressen ähnlich: bei den Betriebskosten. Schließlich will das Licht im Hausflur genau so bezahlt werden wie die städtische Müllabfuhr. Gegen jahrelang bezahlte Betriebskosten wollte jedoch eine Mieterin von Wiener Wohnen vorgehen.

Darum geht es: Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied Anfang 2025, dass Betriebskosten außerhalb der "Vollanwendung", ergo in der ausschließlichen "Teilanwendung", des Mietrechtsgesetzes (MRG) unter bestimmten Umständen zurückgefordert werden können. In dem Entscheid ging es um fehlende Transparenz, was die zu zahlenden Posten in der Betriebskostenabrechnung angeht.

So gab es in betroffenen Verträgen immer wieder beispielhaft genannte Posten, solche Beispiele seien jedoch zu ungenau, um auf Grundlage dessen Betriebskosten abrechnen zu dürfen. Es fehlte aus Sicht des OGH an Vereinbarkeit mit dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Solch eine "Teilanwendung" des MRG ist beispielsweise bei nicht geförderten Neubauwohnungen möglich. Jedoch hatte nach dem Entscheid des OGH auch eine Mieterin von Wiener Wohnen die Rückforderung von Betriebskosten begehrt. Auch ihr gehe es um fehlende Transparenz. Bei Wiener Wohnen jedoch kommt das MRG in "Vollanwendung" zur Geltung.

OGH mit Absage

Bereits bei mehreren Instanzen blitzte die Mieterin mit ihrer Forderung ab. Dieser Fall aus dem städtischen Wohnbau landete jetzt auch beim OGH. Auch hier gab es kein Nachkommen beim Gesuch: "Mit Beschluss vom 18. August 2026 wies der OGH die außerordentliche Revision einer Mieterin zurück, die bereits bezahlte Betriebskosten zurückgefordert hatte. Damit bestätigte das Höchstgericht die Beurteilung der Vorinstanzen, wonach aus dem Mietvertrag ausreichend klar hervorgeht, welche Betriebskosten verrechnet werden dürfen."

Im nun entschiedenen Verfahren hatte die Mieterin von Wiener Wohnen "die Rückzahlung von 11.764,48 Euro sowie die Feststellung gefordert, künftig keine Betriebskosten und besonderen Aufwendungen mehr bezahlen zu müssen", erklärt das OGH ihre Begründung: Die entsprechende Vereinbarung in ihrem Mietvertrag sei nicht ausreichend transparent. Bereits die beiden Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen. Der OGH bestätigte die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts.

Transparenz gegeben

"Nach Ansicht des Höchstgerichts geht aus der geprüften Vertragsbestimmung ausreichend klar hervor, dass nur jene Betriebskosten verrechnet werden dürfen, die das Mietrechtsgesetz vorsieht", erklärt man. Der OGH stellte außerdem klar, dass die früheren Entscheidungen, auf die sich die Klägerin berufen hatte, anders formulierte Betriebskostenklauseln betrafen, die nicht von Wiener Wohnen verwendet werden.

Mit der Entscheidung des OGH blieb die Abweisung der Klage auf Rückzahlung und Feststellung aufrecht. Damit liegt eine höchstgerichtliche Bestätigung der Transparenz der geprüften Betriebskostenregelung von Wiener Wohnen vor.

Für Wiener Wohnen dürfte es damit jetzt letztlich Fakten geben, vor denen man bereits gewarnt hat. In den Anlagen des städtischen Vermieters fand man im Vorjahr immer wieder Flyer, auf denen mit einem rechtlichen "Betriebskosten-Check" geworben wurde. Schon in der Vergangenheit machte Wiener Wohnen auf die rechtliche Situation aufmerksam und damit auch darauf, dass es schon auf Grundlage dieser keine Rücküberweisungen in der Sache geben könne.

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