Hausbau und Kauf

Vorher wissen, worauf es beim Immobilienkauf ankommt

Ein gutes Bauchgefühl ist beim Immobilienkauf ein wichtiger (Wohlfühl-) Faktor. Vor Vertragsabschluss gilt es dennoch essenzielle Fragen zu klären, damit aus momentaner Spontanität nicht rasch Bedauern wird.

Eine Immobilie zu kaufen ist für die meisten Menschen ein Lebenstraum und weniger ein bloßes Mittel zum (Wohn-) Zweck. Andere sehen im Erwerb von Wohneigentum wiederum eine sinnvolle und nachhaltig gewinnbringende Anlagemöglichkeit. Welche Motivation auch immer hinter der Kaufabsicht steckt, Grundlegendes gibt es vor dem endgültigen Vertragsabschluss für alle zu beachten: Zu allererst steht – wenig überraschend – die Lage im Vordergrund.

Denn wenn die örtlichen Gegebenheiten nicht den persönlichen Ansprüchen gerecht werden, wird man auch im schönsten Haus langfristig kaum sein Glück finden. Daher ist es empfehlenswert, sich bereits vor dem Durchforsten diverser Online-Plattformen Gedanken über „Must-haves“ und „No-gos“ zu machen.

Zudem gilt es, Geduld und Ruhe zu wahren, sollte das passende Objekt etwas auf sich warten lassen. Fakt ist: Der Immobilienmarkt ist in Bewegung und erneuert sein umfangreiches Angebot ständig. Bei derart großen Anschaffungen sind kleinere Kompromisse in Ordnung, vor Schnellschüssen ist dennoch abzusehen.

In der Stadt oder am Land?

Eine wichtige Frage zur Klärung der eigenen Präferenzen ist die, ob man lieber in der Stadt oder eher am Land leben möchte. Die geht mit Überlegungen zur unmittelbaren Infrastruktur und der öffentlichen Anbindung einher. Soll das neue Zuhause in einem gewissen Ort beziehungsweise Ortsteil sein, oder ist man über ein größeres Gebiet hinweg flexibel? Je genauer man seine Lagevorstellungen ausdrücken kann, desto bestimmter können die Parameter bei der Suche eingegrenzt werden.

Lieber Alt- oder Neubau?

Auf welche Immobilie Ihre Wahl schlussendlich fällt, entscheidet sich vor allem durch die gewünschte Art des Gebäudes und die der Wohnform. Bevorzugt man etwa Altbau, gilt es ganz besonders auf den Zustand der Bausubstanz zu achten. Wer neu bauen oder direkt vom Bauträger kaufen möchte, sollte sich über die Seriosität des Unternehmens schlau machen und sich Referenzen ansehen. Auf diese Weise entsteht das notwendige Vertrauen, so dass man sich gut aufgehoben fühlt. Die letzten Punkte gelten sowohl für Einfamilienhäuser als auch Wohnungen und wirken sich auf einen weiteren erheblichen Faktor aus: die Kosten.

Gerade ältere Gebäude können aufgrund niedriger Preise auf den ersten Blick attraktiv erscheinen. Bezieht man aber in die Kalkulation notwendige Sanierungskosten mit ein, ist es nicht selten der Fall, dass das zunächst günstig anmutende Objekt deutlich über dem eigenen Budget liegt.

Die Nebenkosten

Vermeintlich niedrige Aktionspreise sollten aber auch bei Neubauten hinterfragt werden. Denn um möglichst günstig anbieten zu können, wird häufig bei der Ausstattung und der Grundstücksgröße gespart. Daher macht es Sinn, sich das Verhältnis von Wohnfläche, Grundstücksfläche und Kaufpreis genau anzuschauen und mit dem jeweiligen Durchschnitt in der Region zu vergleichen.

Das Wissen, dass mit dem Kaufpreis nicht alles abgedeckt ist, erspart böse Überraschungen. In der Regel belaufen sich die jedenfalls auftretenden Nebenkosten für Immobilien auf zusätzliche 10 bis 15 Prozent, was bei der Budgetobergrenze beziehungsweise der Finanzierung stets beachtet werden muss.

Gewährleistung und Mangelrüge

Bei der Übernahme gilt es zu überprüfen, ob sich ein neues Bauobjekt im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Ist dies nicht der Fall, spricht man von einem Baumangel, aus dem Bauschäden resultieren können. In Österreich gilt für Bauherren bei einem Baumangel eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren.

Wenn ein Mangel innerhalb der ersten sechs Monate auftritt, wird prinzipiell angenommen, dass dieser bereits bei der Übergabe vorhanden war. Liegt ein Schaden nach Ablauf dieser Frist vor, muss der Käufer beweisen, dass der Mangel bei der Übernahme vorhanden war.

Eine Frage der Energie

Will man eine Immobilie kaufen oder mieten, macht es Sinn, sich über die Energieeffizienz beziehungsweise den Energiebedarf des Gebäudes schlau zu machen. Für Orientierung sorgt dabei der sogenannte Energieausweis, der in Österreich verpflichtend vorzulegen ist. Zwar lassen sich mittels der darauf ausgewiesenen Daten aufgrund zahlreicher individueller Faktoren – wie etwa dem jeweiligen Heizverhalten - Energiekosten nicht punktgenau berechnen, aber man erhält wertvolle Anhaltspunkte, um Immobilien und anfallende Kosten vergleichen zu können.

Von besonderem Interesse sind dabei vor allem zwei Indikatoren: der Heizwärmebedarf (HWB) sowie der Gesamtenergie-Effizienzfaktor (fGEE). Der HWB halt fest, wie es um die energetische Qualität eines Gebäudes steht, sprich wie viel Heizleistung pro Quadratmeter benötigt wird, um eine Temperatur von 20°C zu halten. Angegeben wird der HWB auf einer Skala von A++ bis G.

Um den fGEE zu ermitteln, vergleicht man das jeweilige Objekt mit einem Referenzgebäude aus dem Bestand von 2007. Auf diese Weise wird bestimmt, ob es sich um ein energetisch besseres (fGEE < 1) oder energetisch schlechteres (fGEE > 1) Gebäude handelt. Je niedriger der Wert, desto besser steht es um die Energieeffizienz.

Vermittlung: Makler, Markt und Menschen

Mit 1. Jänner 2023 gilt in Österreich das sogenannte Erstauftraggeberprinzip. Das bedeutet, dass diejenige Person für die Maklerprovision aufkommen muss, die den Auftrag für eine Dienstleistung durch den Makler in Auftrag gegeben hat. Ausgenommen davon sind Geschäftsraummietverträge, Pachtverträge und Kaufverträge.

Für den Wohnungsmarkt bedeutet die neue Gesetzeslage, dass künftig in der Regel Vermieter für die Kosten aufkommen werden. Im Auftrag von Immobilienbesitzern, die verkaufen oder vermieten möchten, schalten professionelle Makler nicht bloß Inserate, sondern bieten je nach Bedarf ein breites Spektrum an Serviceleistungen rund um die Vermittlung des jeweiligen Objekts.

Dazu gehören neben dem der Bereitstellung umfassender Informationen über das Gebäude, dessen Umgebung sowie die (geplante) Entwicklung in der Region das Einholen benötigter Unterlagen, diverse An- und Abmeldungen sowie Hilfestellung bei der Abwicklung eines Vertrages und bei steuerlichen Fragen.

Ein weiterer Punkt ist das Bewerten von Objekten und die Bestimmung eines marktgerechten Preises. Damit wird verhindert, dass Preise zu hoch oder zu niedrig angesetzt und im Nachhinein angepasst werden müssen. Selbstverständlich können trotz neuer Regelung auch Suchende die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, der die aktuelle Marktlage im Blick hat und nach spezifischem Kundenwunsch das Aufspüren des passenden Objekts übernimmt.