So tickt der Immobilien-Markt

Das Tempo wird langsamer

Rund 100.000 Eigentumsobjekte sind in Österreich jährlich am Markt, um die 28 Milliarden Euro werden mit dem begehrten Wohnraum bewegt.

ÖSTERREICH. "Daran wird sich auch 2019 nichts Gravierendes ändern", meint dazu Nikolaus Lallitsch, seines Zeichens Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich. Allerdings: "Das Tempo verlangsamt sich, die Preiskurve wird flacher, der Markt wird sich nicht überhitzen und auf hohem Niveau konstant bleiben", so die Analyse.

Das Ende des Einfamilienhauses

Ungebrochen hoch sei die Nachfrage nach Versorgungswohnungen, vor allem in Wien, Graz und Salzburg. Und: Die Zahl der Mietwohnungen wird höher, die Anzahl der (verwertbaren) Grundstücke geringer. Und Lallitsch beschreibt ein weiteres spannendes Phänomen: "Das Einfamilienhaus verschwindet zusehends aus dem Stadtbild." Das sei einerseits natürlich schade, weil es sich um eine begehrte Wohnform handle. Aus ökologischer Sicht spreche allerdings einiges dafür, weil sich der Wohnbau in den Städten verdichtet und damit Wohnraum für mehr Menschen geschaffen werden könne. Soweit die allgemeinen Trends, in den Bundesländern gibt es durchaus ebenfalls spannende Entwicklungen.

Aus den Bundesländern

So etwa in Wien, wo der Trend nach wie vor zu gebrauchten Eigentumswohnungen geht, wie Raiffeisen-Immobilienprofi Peter Weinberger berichtet. "Viele Interessenten greifen angesichts der gestiegenen Preise für Neubauwohnungen lieber zu den noch etwas günstigeren gebrauchten Wohnungen." Wer also eine solche gebrauchte Wohnung besitzt, die er nicht bewohnt, sollte die Chance nützen und sich jetzt von dem Objekt trennen und den erzielten Verkaufserlös in eine neue, gut gelegene Vorsorgewohnung investieren. "Nach dem Motto: Tausche alt und leerstehend gegen neu und ertragreich", rät der Experte.

Wie sieht's in Oberösterreich aus? Die wirtschaftlich und strukturell schwachen Randlagen stagnieren zwar, in den Ballungsräumen und in den wirtschaftlich positiv entwickelnden Regionen sind weitere Preissteigerungen möglich.Getrieben wird dort der Markt von Neubauten, diese wiederum durch die starke Steigerung der Baukosten. Bei gebrauchten Immobilien übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem. "Da ein großer Teil unserer Städte im Österreich-Vergleich  bei Immobilienpreisen eher in der unteren Hälfte liegen, gibt es Potenzial nach oben", vermeldet Thomas Stöllnberger.

Ähnlich die Lage bei Raiffeisen-Kollege Thomas Kircher in Kärnten: "Die starke Zuzugstendenz in den Kärntner Zentralraum und die Abwanderung aus den entlegeneren Tälern Kärntens ungebrochen." Zugute komme dies fast ausschließlich Klagenfurt und Villach, in den Speckgürteln der beiden Städte gibt es einen richtigen Bau-Boom. Positiv: Der Ausbau des Villacher Infineon-Werks in Milliardenhöhe sorgte für Aufbruchstimmung.

Wechsel ins heilige Land": "Grund und Boden ist hier grundsätzlich – nur 12 Prozent der Fläche ist besiedelbar – sehr beschränkt", sagt Gerhard Hofer, Raiffeisen-Immobilienchef in Tirol. Zudem gäbe es starken Zuzug, der Wohnraum wird knapp. "Das Angebot kann der Nachfrage nicht gerecht werden und deshalb steigen die Preise teilweise weiter, in Innsbruck in den letzten Jahren durchschnittlich um rund fünf Prozent", so Hofer. Der Durchschnittspreis beim Erstkauf liegt im Moment bei 5.000 Euro/Quadratmeter. In Innsbruck selbst steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen laufend, während größere Wohnungen, außer für Studenten-WGs, immer weniger gefragt sind. In Innsbruck gibt es in etwa 60.000 Haushalte (davon rund die Hälfte Einpersonenhaushalte), dementsprechend sind kleinere Wohnungen auch bei Anlegern beliebter als größere.

Ins selbe Horn stößt Peter Mayr aus Salzburg: Der Markt ist stabil, aber es gibt natürlich eine ständig steigende Nachfrage nach Grund und Boden." Und: Kleinere Wohnungen seien sowohl von Anlegern gefragt als auch Teil der gesellschaftlichen Entwicklung.

Im traditionell wirtschaftlich starken "Ländle" sieht Josef Gasser eine an sich flache Preiskurve – mit Ausnahme der Grundstückspreise: "Die Nachfrage in Vorarlberg ist ungebrochen groß, das Angebot jedoch gleich gering wie im Vorjahr."

In Niederösterreich wiederum ist einiges in Bewegung: Tulln und das Tullnerfeld haben sich dank der Anbindung an die Hochleistungsbahn gut entwickelt. Jetzt ziehen Städte wie St. Pölten, Wiener Neustadt oder Amstetten nach. Sie alle profitieren von der guten Bahn-Anbindung. Aber auch das Waldviertel ist besser als sein Ruf: Die örtliche Wirtschaft, vor allem in Bezirkszentren wie Zwettl oder Horn, sucht qualifizierte Arbeitskräfte, der damit verbundene Zuzug belebt den Immobilienmarkt.

Auch die Steiermark steht gut da, preislich liegt man deutlich unter dem Österreich-Schnitt, rund 18.000 Eigentumstransaktionen haben das letzte Jahr zu einem sehr erfolgreichen für die Immobilienbranche gemacht. Ein Trend wiederholt sich auch hier: Immer mehr Mietwohungen, immer weniger Grundstücke.

Last, but not least: das Burgenland. Hier gibt es starke regionalen Unterschiede, die Bezirke Neusiedl, Eisenstadt und Umgebung profitieren von ihrer Nähe zu Wien, hier steigen die Immobilienpreise. Großes Potenzial hat die Region Mattersburg. Hier wohnt man günstiger als in Eisenstadt und ist dennoch rasch in Wien. Der Süden des Burgenlandes ist hingegen durch Abwanderung und stagnierende Immobilienpreise geprägt.