OeNB-Berichte

So stark hat die Zinswende Österreichs Immobilienmarkt verändert

Höhere Zinsen haben Österreichs Immobilienmärkte deutlich gebremst. Während private Wohnbaukredite vergleichsweise stabil blieben, stiegen die Ausfälle bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen stark. Zwei neue, umfassende Berichte der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zeigen die Entwicklung der vergangenen Jahre.

ÖSTERREICH. Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) hat am Donnerstag zwei umfassende Berichte zum heimischen Immobilienmarkt veröffentlicht. Einer befasst sich mit privaten Wohnimmobilien, der andere mit gewerblich genutzten Objekten wie Zinshäusern, Büros, Hotels oder Geschäftsflächen. Analysiert wird die Entwicklung von 2000 bis Ende 2025 – mit besonderem Blick auf mögliche Risiken für Banken und Finanzmarktstabilität.

In beiden Berichten teilt die OeNB die vergangenen 25 Jahre in drei Phasen. Auf eine zunächst weitgehend ausgewogene Entwicklung folgte ab 2010 eine lange Boomphase mit niedrigen Zinsen, hoher Bautätigkeit und steigenden Preisen. Die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank leiteten Mitte 2022 schließlich eine deutliche Trendwende ein.

Die Folgen fallen auf dem privaten Wohnungsmarkt und bei Gewerbeimmobilien unterschiedlich aus. Wohnimmobilienkredite an private Haushalte machten 2025 rund 30 Prozent des gesamten inländischen Kreditbestands der Banken aus. Gewerbeimmobilienfinanzierungen entsprachen hingegen 43 Prozent aller Kredite an heimische Unternehmen. Nur in Finnland und Estland war dieser Anteil höher.

Wohneigentum wieder etwas leistbarer

Die Preise für Wohnimmobilien gingen vom dritten Quartal 2022 bis Ende 2025 nominell um 3,3 Prozent zurück. Inflationsbereinigt betrug das Minus 15,1 Prozent. Besonders deutlich sanken die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen: In Wien belief sich der Rückgang zeitweise auf 9,4 Prozent, im restlichen Österreich auf 6,5 Prozent. Neubaupreise reagierten wegen hoher Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten weniger stark.

Gleichzeitig stiegen die Einkommen. "Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien gemessen am Einkommen der privaten Haushalte in Österreich hat sich zuletzt verbessert", hält die OeNB fest. Das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen verbesserte sich seit Mitte 2022 um 19 Prozent und lag Ende 2025 wieder ungefähr auf dem Niveau von 2016.

Deutlich schwächer entwickelte sich der Wohnbau. Die Zahl der Baubewilligungen sank zwischen 2022 und 2025 um rund 35 Prozent. Die Fertigstellungen gingen von 2022 bis 2024 um knapp 24 Prozent zurück. Bei Neubauten brachen die Verkäufe nach der Zinswende um 60 Prozent ein, bei gebrauchten Objekten um 26 Prozent. Seit den ersten Zinssenkungen im Jahr 2024 ziehen Preise und Transaktionen wieder leicht an.

Der durchschnittliche Zinssatz privater Wohnbaukredite stieg von 1,8 Prozent im Juli 2022 auf 3,4 Prozent im Dezember 2025. Dennoch erhöhte sich der Anteil notleidender Kredite, also Darlehen, deren Rückzahlung seit mehr als 90 Tagen aussteht oder als unwahrscheinlich gilt, lediglich von 1,1 auf 1,5 Prozent. Laut OeNB trugen strengere Vergabestandards und die vergleichsweise stabile Beschäftigung dazu bei.

Deutlich mehr Ausfälle bei Gewerbeimmobilien

Anders fällt die Bilanz bei gewerblichen Finanzierungen aus. "Seit der Zinswende hat sich die Kreditqualität bei CRE-Krediten (Anmerkung: Gewerbeimmobilienkredite) deutlich verschlechtert", heißt es im Bericht. Der Anteil notleidender Gewerbeimmobilienkredite stieg bis Ende 2025 auf 8,3 Prozent. Bei Krediten für gewerbliche Wohnimmobilien, etwa Zinshäuser, erreichte die Quote 14,1 Prozent. Die Wertberichtigungen der Banken erhöhten sich von durchschnittlich 833 Millionen Euro vor der Zinswende auf 3,7 Milliarden Euro.

Die Zahl der Transaktionen halbierte sich zunächst von rund 7.000 auf 3.500 pro Halbjahr. Ende 2025 wurden wieder etwa 4.400 Verkäufe gezählt. Das Transaktionsvolumen sank zwischenzeitlich von 6,5 auf 3,1 Milliarden Euro und erholte sich zuletzt auf 5,3 Milliarden Euro. Die Preise lagen rund zehn Prozent unter ihrem Niveau vor der Zinswende.

Zur Absicherung der Banken wurde der Systemrisikopuffer für Gewerbeimmobilienkredite im Juli 2026 auf zwei Prozent erhöht. Im Juli 2027 soll er auf 3,5 Prozent steigen.

Beide OeNB-Berichte zum Nachschlagen findest du hier.

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